El cargo de administrador de fincas ha de basarse en la confianza de los vecinos y la eficiencia del administrador. Son numerosas las comunidades de propietarios que deciden hacer un cambio de administrador de fincas.
Ante un cambio de este tipo son numerosas las dudas que se nos plantean:
- Motivos para cambiar de administrador.
- Cómo cambiar de administrador.
- Qué se necesita para cambiar de administrador.
- Cuándo se puede cambiar de administrador
- Pasos a seguir para cambiar de administrador de fincas
Trataremos de dar respuesta a estas cuestiones.
MOTIVOS PARA CAMBIAR DE ADMINISTRADOR DE FINCAS
Los motivos pueden ser varios. Lo más normal es que se deba a una pérdida de confianza en el actual administrador.
También puede ser que el administrador no esté cumpliendo con sus obligaciones. Dichas obligaciones vienen recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal.
Otro motivo para prescindir del administrador es un perjuicio económico demostrable por su gestión.
Hay causas por las que no podemos echar al administrador: Una oferta más barata o la no convocatoria de juntas no son motivos para el cese. La pérdida de confianza sí lo es.
Asimismo, en el código deontológico de los administradores de fincas viene recogido el comportamiento que se espera de ellos y su relación con los vecinos. Lo dispone el Colegio de Administradores de Fincas correspondiente.
¿CÓMO CAMBIAR DE ADMINISTRADOR DE FINCAS?
En el orden del día de la junta anual de propietarios se deben de renovar los cargos, entre ellos el de administrador. Este es el momento en que se debería de comunicar el cese.
El presidente también puede convocar una junta extraordinaria en cualquier momento para cambiar de administrador. Si el presidente no quiere convocar la junta extraordinaria los vecinos pueden hacerlo. Para ello se necesita el 25% de los votos, una cuarta parte.
PASOS A SEGUIR PARA CAMBIAR DE ADMINISTRADOR
1-Esperar a la junta ordinaria y plantear la necesidad del cambio de administrador. El cambio se puede aprobar con una mayoría simple, es decir, se necesitan la mitad más uno de los votos de los propietarios que representen el 51% de la propiedad.
Si no queremos esperar a la junta anual, podemos convocar una junta extraordinaria.
Habremos de justificar una causa justa para prescindir del administrador de fincas saliente: un perjuicio económico demostrable o la pérdida de confianza lo son.
2-Hemos de proponer en la junta a un nuevo administrador de fincas antes del cese del actual. Para ello debemos de recabar algún presupuesto. Es importante contactar con empresas de prestigio. El precio no siempre es lo más importante.
Mientras se nombra a uno nuevo, el presidente hará sus funciones de manera interina a no ser que los estatutos lo prohíban.
3-Nos aseguraremos de que se haga una buena transición. Se debe de establecer un plazo de tiempo para que el administrador saliente entregue la documentación al administrador entrante.
No hay un tiempo estipulado para este traspaso de documentación pero las buenas prácticas aconsejan hacerlo en un plazo máximo de diez días.
Estos son los documentos más habituales que deberá entregar al nuevo administrador:
-Escrituras: Obra nueva y división horizontal.
-Estatutos de la comunidad.
-Libro de actas.
-CIF de la comunidad.
-Claves de las cuentas bancarias. También un extracto actualizado.
-Resumen de derramas pendientes.
-Datos de contacto de todos los vecinos y proveedores.
-Contratos de suministro.
-Póliza del seguro del edificio.
-Estados de las revisiones (ascensor, aire acondicionado etc…).
-Estado de las deudas pendientes y procedimientos judiciales.
-Contabilidad de los últimos 5 años.
Este es un resumen de toda la documentación estándar que se ha de entregar, dependiendo de las singularidades de cada comunidad puede haber otro tipo de necesidades.
Esperamos que este post os haya sido de ayuda.
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