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¿Por qué los expertos inmobiliarios recomendamos calcular la rentabilidad del alquiler antes de comenzar con el proceso de arrendamiento de tu inmueble?

Independientemente de la situación en la que se encuentre el arrendador, ya sea la de sacar un beneficio económico de su segunda vivienda, o bien porque quiere invertir su capital en la adquisición de una vivienda para su alquiler, hay que calcular previamente si es rentable o no dicha operación.

El objetivo en ambos casos es el de obtener una vía de ingresos.

Sin embargo, hay que tener siempre presente que podemos encontrar otras variables, como en el segundo ejemplo, donde quizás al propietario le sea más rentable comprar un piso para venderlo en vez de comprar un piso para alquilar. Y eso lo podremos saber, de manera estimada, a través del cálculo de la rentabilidad del alquiler antes de iniciar cualquier operación.

Por ello, vamos a desglosar de manera sencilla las fórmulas para poder calcular dicha rentabilidad, teniendo en cuenta todos los parámetros que serán vinculantes en la rentabilidad del alquiler.

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Cómo calcular la rentabilidad bruta del alquiler

Antes de analizar cómo calcular la rentabilidad bruta del alquiler debemos conocer a qué hacen referencia estos términos.

Se trata de un cálculo aproximado que relaciona los beneficios que le brindará el alquiler del inmueble y el coste de la inversión de éste, expresado en porcentaje.

Ahora, veamos un ejemplo práctico con un caso ficticio para visualizarlo de manera más didáctica.

CÁLCULO DE LA RENTABILIDAD BRUTA DEL ALQUILER

Siguiendo la fórmula que dejamos a continuación y teniendo claras las partidas económicas que hay que valorar, podemos calcular la rentabilidad bruta como podemos ver en la tabla de aquí debajo.

En el caso de que se hayan realizado o se prevean realizar reformas en la vivienda, también hay que incluirlas dentro del valor de “Coste del inmueble”, ya que son gastos que deben incluirse para tener una valoración real de las cifras que manejamos.

 

Valores a tener en cuenta Importe final
Coste total del inmueble 200.000€ (precio de compra total, incluyendo impuestos y gastos de gestión).
Ingresos brutos mensuales percibidos por el alquiler del inmueble 700€ (alquiler mensual que abonará el arrendatario)
Ingresos brutos anuales 8.400€ (700€ *12)

 

Rentabilidad Bruta 8.400 / 200.000 = 0.042 = 4,2%.

 

Como hemos indicado, el valor resultante dará una respuesta aproximada de la operación, sin embargo, existe otro ratio que sí nos mostrará un cálculo mucho más certero de la operación, hablamos de la rentabilidad neta. La conocemos.

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Cómo calcular la rentabilidad neta del alquiler

En este caso, entra en juego un factor muy importante que en la anterior no se tiene presente, se trata de los gastos anuales que va a generar la vivienda.

Pero, ¿qué gastos hay que incluir en este cálculo?

Se aconseja incluir todos los posibles gastos de mantenimiento y los gastos fijos reales.

Sin embargo, los gastos de inversión hay que obviarlos ya estarán incluidos dentro del coste total del inmueble, como veremos a continuación.

  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • Comunidad de vecinos (se aconseja incluir posibles futuras derramas si están previstas).
  • Seguro de la vivienda.
  • Posibles reparaciones y puesta a punto antes de entrar a vivir los nuevos inquilinos.
  • Suministros mínimos para los periodos de tiempo en los que la vivienda no esté habitada.
  • Administración del alquiler con una empresa gestora de alquileres en el caso de que quiera contar con la seguridad de que su inmueble se habitará en todo momento y que no haya que hacerse cargo de todas las gestiones, garantizando unos ingresos fijos de cara al futuro.

CÁLCULO DE LA RENTABILIDAD NETA DEL ALQUILER

 

Valores a tener en cuenta Importe final
Coste total del inmueble 200.000€ (precio de compra total incluyendo impuestos y gastos de gestión).
Ingresos brutos mensuales percibidos por el alquiler del inmueble 700€ (alquiler mensual que abonará el arrendatario).
Ingresos brutos anuales 8.400€ (700€ *12)
Gastos generados del alquiler 120€ /mes = 1.440€/año

 

Rentabilidad Neta (8.400 – 1.440) / 200.000 = 3,48%

 

Aunque el cálculo de la rentabilidad bruta es más rápido, ya que no hay que tener previsión de ciertos ratios, la rentabilidad neta es lo más cerca que puede estar el propietario de los datos reales y los posibles beneficios que van a tenerse respecto a la rentabilidad de un alquiler.

En el caso de que la adquisición del inmueble se haya realizado mediante una cofinanciación, el cálculo sería distinto, puesto que solo habría que poner el coste de la entrada y de formalización de la hipoteca, por lo tantos los gastos se calcularían de forma diferente.

En el último apartado os mostramos cómo calcular la rentabilidad del alquiler con hipoteca de manera más detallada.

Calcular la rentabilidad del alquiler con hipoteca

En los cálculos de la rentabilidad bruta y neta anteriores no se han tenido en cuenta el importe mensual y anual que supone la carga de los pagos de la hipoteca, en el caso de que se tenga una.

Este hecho repercutirá directamente en el porcentaje de rentabilidad como consecuencia de los intereses que habrá que abonar a la entidad bancaria.

CÁLCULO DE LA RENTABILIDAD NETA DEL ALQUILER CON HIPOTECA

En este ejemplo, hemos tipificado que se ha procedido a la compra de un inmueble a través de un préstamo hipotecario.

Se solicitó un importe de 130.000€ a una entidad con un interés fijo del 2% en un plazo de 30 años, fijándose así una cuota mensual de 350€ que deberá ser abonada.

 

Valores a tener en cuenta Importe final
Coste total del inmueble 200.000€ (Fondos propios: 60.000€ + Gastos de la compra: 10.000€ + 130.000€ de hipoteca).
Ingresos brutos anuales percibidos por el alquiler del inmueble 8.400€ (700*12).
Gastos anuales de hipoteca 350€ * 12 = 4.200€.
Intereses anuales generados por la hipoteca 2.100€.
Gastos anuales generados del alquiler 120€ * 12 = 1.440€.
Ingresos anuales netos por alquiler 8.400€ (Ingresos anuales brutos) – (Gastos del alquiler + Intereses de la hipoteca) 3.540€.

 

Rentabilidad Neta del alquiler con hipoteca 3.450€ / 60.000€  = 3,48%

 

 

Como hemos visto, encontramos muchas ocasiones donde hay diversos factores externos que intervienen a la hora de poder calcular la rentabilidad del alquiler.

Por ende, es de gran importancia contar con un equipo de asesores inmobiliarios que te acompañen durante todo el proceso de gestiones, ya que está en juego tu inversión y tu futuro patrimonio.

En Delagua Inmuebles nos hacemos cargo desde el inicio del arrendamiento hasta la finalización del contrato, ofreciendo una garantía de pagos al 100% efectiva, la máxima rentabilidad a la hora de ofrecer beneficios y la tranquilidad de que tu vivienda va a estar en las mejores manos.

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