A la hora de adquirir un inmueble, es necesario tener claros los diferentes procesos legales estipulados para saber cómo comprar casa en Madrid de manera segura.
Se trata de un proceso, ciertamente algo estresante, y que, en muchas ocasiones, se escapa de las manos de los futuros compradores. Esto es debido a que se trata de una situación que conlleva tener bajo control una estrategia de compra de casa a la que todo el mundo no tiene a su alcance, bien por falta de tiempo o de conocimientos.
¿Qué tipo de contrato hay que hacer para la compra de una casa o piso?
¿Qué documentación hay que presentar? ¿Y dónde?
¿Cómo sé si la casa tiene cargas pendientes?
¿Quién se hace cargo de llamar al Notario?
Éstas son algunas de las dudas más habituales a los que nuestro equipo de Property Managers hacen frente diariamente por parte de los compradores. Y hoy daremos respuestas a todas ellas, y muchas más a través de nuestra guía para saber Cómo comprar casa en Madrid.
1. Estipular el presupuesto
El primer punto a tener presente a la hora de comprar una casa en Madrid es definir el presupuesto del que se va a disponer para la adquisición del inmueble.
Para ello, se recomienda efectuar un estudio de solvencia personal donde se definirá la cuantía de ahorros de la que se dispone y cuánto se está dispuesto a pagar mensualmente para cubrir la hipoteca, en el caso de que sea preciso y no se disponga del montante total.
No hay una regla concreta para saber qué cantidad solicitar de hipoteca, en el caso de que se necesite financiación, pero grosso modo está establecido que no se debe sobrepasar en torno al 40% de los ingresos mensuales.
Tampoco hay que perder, como referencia, el porcentaje de los gastos adicionales que conlleva la compra a los que hay que hacer frente también. Véase, gastos de notaría, tasaciones, entre otros.
Todas estas cuestiones son aconsejables tratarlas directamente con una empresa de gestión de inmuebles que se encargue de todo el proceso de compra y venta de pisos en Madrid.
2. Conocer la situación jurídica del inmueble
Una de las partes más relevantes a tener presentes durante el proceso de cómo comprar una casa en Madrid es conocer el estado jurídico en el que se encuentra el inmueble.
Para ello, hace falta solicitar una Nota Simple informativa en el Registro de la Propiedad al titular de la propiedad.
A través de este documento, se nos facilitará toda la información para conocer a quien pertenece la titularidad de la propiedad o si tiene algún tipo de carga como hipoteca o algún tipo de embargo sobre ella.
Del mismo modo, también hay que cotejar que esté al día del pago del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y que se hayan efectuado todos los pagos de las cuotas de la Comunidad de Propietarios.
La manera de comprobar estos pagos es solicitando al propietario los recibos de ambos.
Además, no hay que pasar por alto el Certificado de Eficiencia Energética. Según la legislación vigente, en los contratos de compraventa celebrados a partir del 1 de junio de 2013, el propietario tiene que presentar este certificado al nuevo dueño del inmueble. En el caso de que no se disponga del original, se puede entregar una copia del mismo.
3. Firma del contrato de Arras
Antes de formalizar el contrato para comprar una casa en Madrid, es habitual acudir a otra fórmula legal para asegurar la propiedad al nuevo propietario mientras se están llevando a cabo el resto de gestiones, que suelen dilatar en el tiempo la firma del contrato de compraventa.
Se trata del contrato de Arras o señal, es decir, un documento legal que acredita que el comprador ha entregado una cuantía económica al propietario como señal de reserva del inmueble. Dicha cantidad, será descontada del precio final a pagar.
Según el tipo de contrato de arras se pueden presentar dos situaciones:
Contrato de Arras confirmatorio
Ninguna de las dos partes puede renunciar de manera unilateral al pacto de compraventa.
Contrato de Arras penitencial
Si el vendedor rompe el pacto antes de la firma del contrato definitivo de compraventa ante Notario, éste deberá abonar al comprador el doble de la cantidad entregada como señal. Si se da el caso contrario, el propietario se quedará con el dinero abonado, sin perjuicio para él.
4. Formalización del contrato de compraventa
La firma del contrato privado de compraventa entre particulares es el último paso para la operación de compra de casas en Madrid.
Sin embargo, para que tenga validez legal y pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad, y que el comprador pueda solicitar su hipoteca, es preciso que se eleve a escritura pública notarial, generando un nivel de seguridad jurídica total a ambas partes.
¿Qué información tiene que incluir de manera obligatoria este contrato?
INFORMACIÓN DE LAS DOS PARTES FIRMANTES
- Nombre, apellidos, DNI y dirección.
En el caso de que el titular de la vivienda haya fallecido, serán los herederos los encargados de realizar la firma del contrato, presentando la correspondiente documentación que los identifique como herederos y el documento que acredite que hayan abonado el impuesto de sucesiones.
INFORMACIÓN DEL INMUEBLE
- Datos del registro, identificación y localización de la vivienda.
- Cargas y gastos del inmueble donde se incluyen los embargos o la hipoteca.
Respecto a los gastos, se hacen referencia a los de la comunidad de propietarios.
En muchas ocasiones, la parte vendedora necesita vender una casa rápido por falta de solvencia, y si hay algún pago pendiente, se suele negociar para que la parte compradora se haga cargo del mismo. Pero, dependerá siempre del acuerdo al que lleguen por ambas partes.
Además, dentro del contrato de compraventa se incluyen los gastos que van a generarse de esta transacción y se estipulará quién se hará cargo del pago de los mismos. Como pueden ser la escritura ante Notario, la Plusvalía municipal, la inscripción en el Registro de la Propiedad, los gastos de tasación, entre otros posibles.
PARTE ECONÓMICA
- Precio pactado y forma de pago (incluir las condiciones de la hipoteca en el supuesto de que se haya formalizado previamente).
- Contrato de arras y señal entregada por el comprador.
- Cláusula de Rescisión o incumplimiento del contrato.
- Entrega de llaves.
- Plazo para efectuar las escrituras.
- Fecha y firma de los contratantes.
- Otras cláusulas.
5. Abono de impuestos
Dependiendo de si la propiedad adquirida es de nueva construcción o de segunda mano, se deberá hacer frente a una serie de obligaciones por parte del comprador.
INMUEBLE DE NUEVA CONSTRUCCIÓN
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
INMUEBLE DE SEGUNDA MANO
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
En referencia al pago de impuestos por parte del propietario originario del inmueble, le correspondería hacerse cargo de los siguientes:
- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal)
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
- Impuesto de Bienes Inmuebles
Una vez se conocen todos los puntos que hay que tener presentes para saber cómo comprar casa en Madrid, desde Delagua aconsejamos siempre acudir a alguna de las mejores agencias inmobiliarias de Madrid para recibir un asesoramiento integral durante todo el proceso de búsqueda y compra de inmuebles.