Saber cómo se declara un piso alquilado por habitaciones es una de las consultas más recurrentes entre propietarios que quieren tener la situación del alquiler regulada para no incurrir en sanciones o multas por error en la declaración o tributación.
¿Cómo declarar un piso alquilado por habitaciones en el IRPF?
Como ya sabes, declarar el alquiler de habitación compartida en piso por parte del propietario es sencillo.
El procedimiento se basa en que hay que declarar los ingresos que se hayan obtenido en la declaración del IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) como concepto de “Rendimientos de capital inmobiliario”, teniendo presentes algunas especificaciones.
Los ingresos que se deduzcan serán los de la cuota mensual recibida por los inquilinos, sumado a los pagos extra de cualquier uso o disfrute de la vivienda, como pueden ser los suministros.
¿Y qué ocurre con los gastos que genera la vivienda?
En este caso, el arrendador tiene que deducirlos con el porcentaje proporcional que corresponda a la parte de la propiedad alquilada, es decir, si solo tienes alquilado el 60% de tu vivienda en dos habitaciones, esa será la parte proporcional aplicable.
Pero, ¿qué gastos puedes deducir? Desde impuestos como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), tasas de basura, intereses generados de la hipoteca, amortizaciones del inmueble (solo el 3% al año sobre el valor de compra) o suministros (si están también incluidos en la cuota mensual del alquiler de los inquilinos).
Otra de las preguntas más habituales que nos hacen sobre este tema es: ¿Puedo aplicar la reducción del 60% en el caso del alquiler de habitaciones? Y la respuesta es sí, te puedes reducir el 60% de los rendimientos netos, siempre y cuando no se trate de un alquiler como piso turístico o temporal. En el contrato tiene que estar contemplada como vivienda habitual de los alquilados.
Ejemplo práctico de cómo se declara un piso alquilado por habitaciones
Veamos de forma sencilla cómo hay que hacer los cálculos, como propietario:
Tenemos un piso de 4 habitaciones y vamos a alquilar dos de ellas, ya que en la tercera y en la cuarta vivirás tú.
Has fijado una cuota mensual de 500 € por cada habitación, por lo que supondrán 1.000 € al mes en su totalidad.
A nivel de gastos deducibles al año, los importes serán de 500 € en suministros, 400 € de IBI, 50 € de tasa de basuras y 150 € de mantenimiento y reparaciones.
¡Hagamos las cuentas!
Las habitaciones que serán alquiladas suponen un 50% del total de la vivienda, este es el punto de partida de todos los cálculos. Así que deducimos el 50% de los gastos:
- Suministros: 250 €
- IBI: 200 €
- Tasa de basuras: 25 €
- Mantenimiento y reparaciones: 75 €
Ahora calculamos el Rendimiento Neto: (1.000 € * 12 meses) – (250 € + 200 € +25 € + 75 €) = 12.000 € – 550 € = 11.450 €
Aplicación de la reducción del 60% sobre 11.450 € = 6.870 € sería el rendimiento que tendrías que tributar finalmente por el alquiler de las habitaciones, siempre que sea alquiler de vivienda habitual.
¿Se declara un piso alquilado por habitaciones igual que un piso completo?
No, no es lo mismo cómo se declara un piso alquilado por habitaciones que un piso completo. Aunque a la hora de presentar la declaración del IRPF es similar, en ciertos puntos hay una diferencia importante y te los contamos.
Al tratarse del arrendamiento de solo alguna habitación del inmueble, hay que hacer una proporcionalidad a nivel, tanto de los gastos deducibles como de los ingresos recibidos.
En los ingresos, hay que declarar todas las cuotas individuales recibidas de los inquilinos de forma conjunta, por lo que, aunque cada habitación haya sido rentada de forma independiente, en el IRPF hay que incluir la suma de la cantidad total.
Si analizamos la parte de los ingresos, hay que aplicarle una proporcionalidad en base a la superficie alquilada, es decir, si arriendas solo el 30% de tu vivienda, ese será el porcentaje que te podrás deducir de los gastos. Aquí se pueden incluir los suministros (dependiendo de si entran dentro de la cuota del alquiler o no), las reparaciones e incluso la amortización del piso.
Y si hablamos de la reducción del 60%, solo en los casos en el que el contrato sea de vivienda habitual, si queremos saber cómo declarar un piso alquilado por habitaciones, tendremos que aplicar la reducción al rendimiento neto obtenido de cada habitación, es decir, los ingresos menos los gastos deducibles.
Si quieres tener más información sobre este tema, te recomendamos que eches un vistazo a nuestro artículo sobre cómo alquilar un piso por habitaciones.
¿Y si se trata de un subarrendamiento de habitaciones?
Una práctica, bastante común actualmente, es que los inquilinos pongan en alquiler alguna de las habitaciones del piso que ellos mismos han alquilado a personas ajenas a las que están presentes en los contratos por habitaciones.
Si estás en esta situación, hay que saber que no es igual cómo se declara un piso alquilado por habitaciones en este supuesto. La tributación se realizaría de la siguiente manera:
Según la Dirección General de Tributos (DGT), en la consulta vinculante, V4706-16, el dueño tendrá que aplicar el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al alquiler de la habitación (si es que existe un contrato previo entre él y el inquilino que subarrienda). Y, del mismo modo, el inquilino que subarrienda tendrá que declarar los ingresos que esté obteniendo por el alquiler de la habitación subarrendada como Rendimientos de capital mobiliario en su declaración de la Renta.
Qué ocurre si no se declaran los ingresos en el alquiler de habitaciones
Como toda acción que vaya en contra de la Legislación vigente, si no se declaran los ingresos por el alquiler de habitaciones, el propietario de la vivienda tendrá que acarrear con una serie de sanciones.
Código Penal
Uno de los delitos más graves se sitúa en el Código Penal (artículo 305), donde se detalla que si el propietario no declara por alquiler una cantidad superior a 120.000 € al año, puede enfrentarse a un delito fiscal, incurriendo en penas de prisión de entre uno y cinco años, y multas muy elevadas. Aunque estemos ante una cantidad muy alta defraudada, que no es habitual en el caso del alquiler de habitaciones, pueden incurrir en ingresos acumulados de muchos años para imponer dicha sanción.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Como hemos visto a lo largo del artículo, el propietario puede beneficiarse de un 60% de reducción por alquiler de vivienda habitual. En el caso de no declarar los ingresos por estas rentas, no podrás aplicar esta reducción ni incluir los gastos.
Ley General Tributaria (LGT)
Si acudimos a la Ley General Tributaria (LGT), Ley 58/2003, de 17 de diciembre, se estipulan las sanciones a las que hay que hacer frente ante la omisión de ingresos por alquiler, y dependiendo del estado de gravedad de la infracción definen tres tipos de sanciones:
- Leves: Si no hay ocultación y estamos ante una cantidad inferior a 3.000 € (sanción entre el 50% y el 100% de la cantidad total que no se ha ingresado).
- Grave: Si hay ocultación o se demuestra que hay acciones fraudulentas, y la cantidad es de más de 3.000 € (sanción entre el 100% y el 150% de la cuota).
- Muy grave: Si hay mecanismos de ocultación de por medio (Multa entre el 150% y el 200%).
En el caso de que Hacienda se percate de que hay ingresos que no han sido declarados, se podrá solicitar también, además de las cantidades anteriormente citadas, multas por intereses por demora de pago, según la LGT, artículo 26. El interés aplicable será el estipulado basándose en la Ley de Presupuestos Generales del Estado, que cada año puede ser modificado.
Para evitar estas situaciones, se puede realizar una declaración complementaria para añadir los ingresos que hayan sido omitidos y corregir la situación.
Así que, si sabes cómo se declara un piso alquilado por habitaciones, la recomendación es que no evites el pago de los impuestos y cometas cualquier tipología de fraude tributario.