¿Cómo saber el Valor de un Piso? 

Cómo saber el valor de un piso es una de las cuestiones más habituales que se suelen realizar tanto compradores como vendedores o herederos de propiedades.

Independientemente de si te encuentras en el momento de comprar o vender un piso, o simplemente quieres actualizar la valoración de tu vivienda, quédate hasta el final porque esta información te será de gran utilidad.

A lo largo del artículo que te traemos, ahondaremos en todas las preguntas más frecuentes acerca de cómo saber el valor de un piso, los factores que lo determinan, dónde y cómo se puede consultar el valor catastral, entre otras temáticas relacionadas.

Cómo saber el valor de un piso mediante la Tasación de Inmuebles

La tasación de inmuebles consiste en un proceso mediante el cual se va a definir el valor de una propiedad inmobiliaria con el objetivo de que se establezca un precio objetivo acorde al mercado actual basándose en las características de la propiedad.

¿En qué momentos es preciso conocer el valor de una vivienda?

Habitualmente, se acude a este sistema cuando se quiere poner a la venta un inmueble o hay un litigio por la titularidad de alguna propiedad.

La entidad que lleva a cabo las tasaciones tiene que ser un profesional del sector, o bien un perito inmobiliario o un tasador profesional. Tiene que poseer los conocimientos y la certificación profesional y estar registrado en el Instituto de Valoración de Bienes Inmuebles (IVBI) o en el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API).

Conocer los tipos de tasaciones inmobiliarias puede ser un buen recurso a tu alcance para saber las herramientas de las que dispones.

Cómo saber el valor real de un piso con la Referencia Catastral

El proceso para consultar el valor real de un piso a través del Catastro es sencillo y te explicamos paso a paso cómo llevarlo a cabo.

1. Entra a la Sede Electrónica del Catastro.
2. Accede, bien como invitado, o registrándote (depende de la consulta será necesario o no).
3. Busca la referencia catastral de tu inmueble en las escrituras de la propiedad o en recibos de impuestos. Es un código alfanumérico unipersonal.
4. Una vez dentro de la página, introduce tu referencia en el campo designado para ello.
5. A continuación, la página te mostrará la información que contenga sobre el bien inmueble, entre ella, el valor catastral.

Esta información puede ser solicitada por los propietarios de las viviendas, arrendatarios, herederos, la Administración Pública, Notarios y Registradores de la propiedad o representantes legales de los propietarios, previa autorización.

Como ves, es un proceso sencillo de realizar, pero si no estás familiarizado o necesitas ayuda externa en este proceso, te aconsejamos que acudas a un gestor de inmuebles para que te asesore durante el procedimiento.

Preguntas frecuentes sobre el Valor de un Piso

Hemos hecho una recopilación de las consultas más habituales que nos suelen hacer en referencia a cómo saber el valor de un piso, y te las dejamos a continuación.

¿Puedo usar el Método PER y el Ratio de Rentabilidad para saber el valor de un piso?

Aunque el Método PER (Price Earnings Ratio o Ratio Precio-Beneficio) suele utilizarse para realizar valoraciones a empresas dentro del ámbito de las finanzas, también puede emplearse en cómo saber el valor de un piso, más concretamente en los casos en los que la vivienda se encuentra alquilada y recibe ingresos a través de esta modalidad.

Por el otro lado, el Ratio de Rentabilidad (Ratio de Capitación a Cap Rate) también mide la rentabilidad teniendo de base el mismo concepto que el PER, por lo que se les considera métodos similares con alguna ligera variación que conoceremos a continuación.

• El PER compara el precio de un activo (la vivienda) directamente con los beneficios anuales que ésta le proporciona.

Se usa comparando el coste total de la compra del inmueble con los ingresos que te aportará al año mediante el alquiler.

El cálculo se haría dividiendo el precio de la compra entre los ingresos anuales por el alquiler recibido.

A menor PER, mayor rentabilidad.

• En el caso del Cap Rate, se dividirá el Ingreso Operativo Neto (NOI, ingreso bruto anual menos los gastos de mantenimiento, impuesto, seguros, etc.) entre el precio de compra del bien inmueble.

A mayor Cap Rate, mayor rentabilidad.

En resumen, el PER es más sencillo de calcular y gracias a él sabrás cuántos años se precisarán para recuperar la inversión, sin embargo, no intervendrán los gastos operativos que son importantes. Con el Cap Rate tendrás una tasa de rentabilidad anual con una visión más realista de la situación de ingresos y gastos.

¿Cómo saber el valor del suelo de una propiedad?

Existen diferentes métodos sobre como puedo saber el valor de un piso a nivel catastral, como hemos ido viendo, pero te dejamos unas cuantas más por si quieres conocer todas las que están a tu alcance:

• Acudir al Catastro (sede electrónica, presencial o telefónicamente).
• Mediante Tasación profesional.
• Investigando en el Registro de la Propiedad.
• Consultando Planos Urbanísticos.
• Investigando el valor de inmuebles similares en el mercado actual.

¿Cómo puedo saber el valor de referencia de un piso?

Es habitual confundir los conceptos de valor catastral y valor de referencia cuando se está investigando cómo saber el valor de un piso.

A nivel de concepto, el catastral hace referencia a un valor administrativo (que tiende a ser inferior al precio de mercado) que el organismo del Catastro asigna a un inmueble y que se utiliza para realizar cálculos en impuestos como puede ser el IBI.

Por otro lado, el valor de referencia sí que se acerca de manera más realista al precio de mercado de compraventa y se utiliza para el cálculo de impuestos como el de Sucesiones y Donaciones o el ITP.

De modo que, si lo que quieres es cómo saber el valor real de un piso, lo aconsejable es que cojas los dos valores, pero tomes como referencia principal el valor de referencia.

¿Qué influye cuando se calcula el valor catastral de una vivienda?

Para analizar cómo saber el valor de un piso contamos con diferentes factores de referencia de diferente índole que influyen directamente en este concepto, y que reflejarán de forma detallada las condiciones que posee esa propiedad. Vamos a conocerlos.

1. El primer indicador es la ubicación, es decir, donde se localiza la vivienda o inmueble. El lugar donde se encuentre ubicado influirá mucho en el valor porque no es lo mismo un piso situado en plena Gran Vía que en Valdemoro, por ejemplo. Las zonas céntricas tienden a tener un valor catastral más elevado.
2. Si pasamos a analizar la antigüedad, ésta representa un parámetro crucial porque será el reflejo de las condiciones en las que se encuentre la propiedad. Por ello, el precio tenderá a ser mucho más elevado cuanta menor antigüedad tenga la construcción.
3. El tamaño es otro factor, a mayores dimensiones, mayor valor. Lo mismo ocurre con la altura de la vivienda, los áticos o propiedades que se sitúen en los pisos superiores están mejor valorados porque poseen características que suponen un plus como pueden ser las vistas, el tener una terraza propia, la ventilación o la luz.
4. Esto va directamente ligado con otro de los criterios como es la eficiencia energética. No se puede comparar una vivienda construida en 1970 con una actual. Ahora encontramos muchas más opciones como los materiales aislantes, los sistemas de aclimatación, los electrodomésticos eficientes o los entornos passive house que ayudan a disminuir los costes en suministros aunque su producción sea más elevada. Por ende, una propiedad con estas características supondrá un valor más alto.

Además de las ya mencionadas, cabe destacar otros condicionantes como el tipo de propiedad y el uso que se le dé, la cercanía a infraestructuras, si la vivienda cuenta con extras como garaje, trastero o zonas comunitarias que puedan incrementar su valor.