¿Es rentable comprar un piso para alquilar? Dónde comprarlo y cómo hacerlo

¿Buscas una manera de generar ingresos extra de manera segura?

La fórmula buy to rent, es decir, comprar un piso para alquilar, se ha convertido en una de las estrategias más utilizadas en los últimos años gracias a la subida de la rentabilidad interanual de la vivienda en España.

Sin embargo, adquirir un inmueble para su posterior puesta en alquiler requiere de ciertos conocimientos previos antes de lanzarse a la aventura de la compra-alquiler.

El punto de partida de esta operación radica en poseer una mentalidad de tipo “inversor” (ya que ésta no es una compra al uso) que ayudará a la correcta toma de decisiones desde un punto de vista objetivo.

Es definitorio pautar detenidamente cuáles van a ser los objetivos a lograr, conocer de antemano los posibles riesgos que supondría y disponer de un asesor inmobiliario que ayude con todas las gestiones relacionadas con la compra del inmueble y su posterior alquiler.

Esta ayuda, será de vital relevancia a la hora de tener toda la información sobre la situación del sector y conocer de primera mano los trámites a los que haya que hacer frente al realizar este tipo de operación.

Partiendo de dicha mentalidad inversora, hay que tener presente en todo momento que no se va a proceder a efectuar una adquisición inmobiliaria que se amolde a nuestras necesidades como propietarios, sino que cubra todas aquellas que el mercado está reclamando. Nosotros no vamos a vivir en dicha propiedad, por lo que hay que adaptarse a lo que los futuros inquilinos consideren más atractivo.

Sin embargo, antes de la toma de decisión de comprar pisos para alquilar hay que plantearse ciertas preguntas esenciales:

• ¿Cuándo es el mejor momento para comprar?
• ¿Cómo está la situación inmobiliaria actualmente, respecto a la compra y al alquiler?
• ¿Se disponen de ahorros suficientes? O ¿se necesita de ayuda de un banco?
• ¿Qué retorno de la inversión se quiere conseguir?

Una vez tengamos las respuestas, es el momento de ponerse manos a la obra y buscar la solución más rentable como propietarios.

¿Es rentable comprar un piso para alquilar? Ventajas e inconvenientes

Seguramente sea la primera pregunta que los inversores particulares se planteen antes de comenzar los trámites de dicha operación, ¿merece la pena comprar un piso para alquilar?

Vamos a profundizar en los puntos positivos y negativos que puede suponer el llevar a cabo esta operación de inversión tan demandada en los últimos años.

VENTAJAS

• Se dispondrá de una propiedad legítima de cara al futuro.
• El alquiler es el sistema por antonomasia al que más personas acuden en España. Esto se debe a la imposibilidad de comprar una vivienda propia debido al insuficiente nivel de ingresos que perciben y a la inestabilidad laboral de los jóvenes españoles.
• Es mucho más sencillo alquilar que vender, y, sobre todo, en zonas céntricas o ubicadas en grandes ciudades.
• El alquiler siempre va a generar ingresos regulares.
• Acudir a una fórmula mixta, donde se permite al propietario hacer uso de la vivienda durante ciertos periodos de tiempo, y acudir al alquiler temporal el resto del año para obtener unos ingresos extra.
• Una opción factible es comprar un piso para alquilar a estudiantes por habitaciones, lo que generará un beneficio económico mayor.

INCONVENIENTES

• Existe la posibilidad de que, durante periodos, la vivienda no tenga inquilinos o en su inicio tarde en alquilarse. Para ello es conveniente contar con una empresa de gestión integral de alquiler para facilitar esta tarea.
• Al tratarse de un activo no líquido, el retorno de la inversión puede ser dilatado en el tiempo, pero todo dependerá de la estrategia financiera que se haya planteado inicialmente.
• Hay que estar preparado para la aparición de ciertos gastos que generarán el piso. Todos ellos (los que se presupongan) deben estar reflejados en el plan de inversión inicial.
• Si se va a recurrir a una hipoteca bancaria, hay que tener presente la situación del Euribor, del IPC, la subida de los intereses, la inflación, ya que todos estos factores repercutirán en el incremento de los precios de la vivienda.

¿Cómo gestionar el alquiler del piso?

A la hora de comprar un piso para alquilar hay que tener presentes ciertos factores que repercutirán directamente en el resultado de la operación:

1. Estar al tanto del precio de compra y de alquiler de viviendas en los últimos años.
2. Conocer las zonas o áreas que mejores resultados den en compra-inversión-alquiler.
3. Estipular el tipo de propiedad que mejor se alquila (Tipología de inmueble, tamaño, infraestructuras, orientación, zonas comunes …).
4. Definir el nivel monetario que se posee para la compra (incluyendo los gastos adyacentes de la operación, véase IBI, IVA, seguros, notario, registro de la propiedad …).
5. Posibles riesgos como que no se alquile de manera rápida, daños al inmueble o impagos, entre otros.

Tras el análisis de la situación y una vez se haya adquirido el inmueble, el propietario tiene que hacer frente a otro tipo de operación totalmente diferente, la gestión del alquiler.

Para ello, es fundamental contar con un servicio de profesionales que conozca el sector, los trámites legales, y, sobre todo, que se encargue de la realización de todos los trámites burocráticos y de gestión integral del alquiler.

Consiguiendo así, que se libere de la búsqueda del inquilino perfecto, el home staging del piso, su puesta en el mercado o la gestión de las visitas, entre otras acciones necesarias.

Sin embargo, uno de los highlights más importantes de contar con una empresa de gestión integral del alquiler, es la seguridad que genera a los propietarios en todo momento.

No solo por el asesoramiento y el apoyo en los temas anteriormente citados, sino porque se aseguran de que estén cubiertos en el caso de posibles impagos futuros o de cualquier tipo de problemática que pueda surgir en la vivienda durante su alquiler.

Se trata de un trabajo de 360º que cubre desde el inicio hasta la finalización del contrato de alquiler.

Si actualmente posees un inmueble en Madrid, y estás interesado en ponerlo en alquiler, te dejamos una Guía para propietarios que te ayudará a saber cómo alquilar un piso en Madrid de forma segura.

Dónde comprar un piso para alquilar

Según el Estudio de Indicadores del mercado inmobiliario, publicado el 29 de septiembre de 2022 por el Banco de España, la rentabilidad bruta de la adquisición de un inmueble tras su alquiler aumentó hasta el 10% en el último trimestre de 2021.

Por lo tanto, es buena idea comprar un piso para alquilar siempre que se cuente con un estudio de viabilidad económica y se disponga de un plan de retorno de la inversión. Para ello, te aconsejamos este artículo para ayudarte a saber cómo calcular la rentabilidad del alquiler.

Y, para ello, hay que basarse en dos puntos de partida esenciales: la ubicación del inmueble y la tipología de alquiler que se va a querer ejecutar.

Vamos a conocer las dos fórmulas más frecuentes en el mercado, respecto a tipos de contrato de alquiler, para que puedas decantarte con la que mejor se adapte a tus necesidades.

ALQUILER PARA LARGAS ESTANCIAS

Es el tipo de alquiler más habitual, ya que gracias a la alta demanda y a la diversidad de tipología de inquilinos, es sencillo colocar la vivienda en el mercado de manera rápida.

Dentro de sus grandes beneficios, encontramos la facilidad de recibir un reporte económico estable de forma recurrente al tratarse de contratos de larga duración y olvidarse de tener que estar realizando búsqueda de nuevos arrendatarios cada “x” tiempo.

Y, al mismo tiempo, no es preciso un mantenimiento, salvo en casos puntuales donde sea necesaria cualquier tipo de reparación que será cubierta por el seguro de la vivienda.

El lado negativo es que pueden surgir imprevistos como impagos, pero si cuentas con un servicio de gestión integral de alquileres en Madrid, como el de Delagua, todas estas posibles incomodidades quedarán cubiertas por la empresa.

ALQUILER PARA PISOS TURÍSTICOS

Comprar un piso para alquiler vacacional supone un ingreso de beneficios muy elevados en ciertas zonas turísticas, que genera unos mayores resultados en comparación con una rentabilidad fija de un alquiler anual en zonas con menos tránsito de turistas.

Véase, toda la zona costera española, la Costa del Sol, la Costa Dorada, las Islas Baleares, y como no, Madrid y Barcelona.

Este tipo de alquiler supone unos requisitos legales muy concretos que hay que conocer, un mantenimiento al día y una gestión constante de inquilinos. Por eso es recomendable que se disponga de una empresa de gestión de alquileres que se dedique a ello de manera específica.

Sin embargo, el reporte de beneficios es mucho mayor y se puede disponer de la propiedad en el momento que se precise.