¿Cuánto hay que pagar por la venta de un piso?

Al vender una vivienda o propiedad en España, es crucial considerar los impuestos generados por esta transacción. También es importante conocer los gastos asociados, posibles exenciones y tipos de impuestos para evitar complicaciones legales y financieras en el futuro. Si tienes dudas sobre quién debe pagar estos impuestos y cuándo, te lo explicamos en detalle en el siguiente artículo.

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Si ya tienes una idea de lo que implica vender una propiedad y deseas adentrarte en los aspectos contables y numéricos a la hora de vender, este artículo presenta un caso práctico de la venta de un piso, a modo de ejemplo.

Vayamos con un Caso Práctico Para Conocer Cuánto hay que pagar por la Venta de un Piso.

Vender un piso en España implica los siguientes costos principales:

• IRPF: Entre el 19% y el 28% de la ganancia patrimonial (precio de venta menos el de compra). Exenciones para mayores de 65 años o reinversión en vivienda habitual.
• Plusvalía Municipal: Impuesto local por el aumento del valor del terreno, según el valor catastral y los años de posesión.
• IBI: Prorrateado entre vendedor y comprador según la fecha de la venta.
• Otros gastos: Notaría, registro, cancelación de hipoteca (si aplica) y posibles comisiones inmobiliarias.

¿Pero cómo puedes calcular todo lo que implica vender una vivienda?

En Delagua Inmbuebles contamos con nuestro propio despacho legal y fiscal con el que te ayudamos a calcular estos costes,  aprovechar exenciones disponibles, gestionar, redactar y supervisar toda la documentación relacionada con la compra-venta de tu vivienda, así como la liquidación de los impuestos ocasionados posteriormente a la venta. Todo ello para que no tengas que preocuparte en ningún momento.

Ejemplo práctico:

Caso: Venta de un piso adquirido en 2010 por 150.000 € y vendido en 2023 por 250.000 €.

• Ganancia patrimonial:
  • Precio de adquisición: 150.000 € + 5.000 € en gastos de compra (notaría, registro) = 155.000 €.
  • Precio de venta: 250.000 € – 10.000 € en gastos de venta (comisiones y notaría) = 240.000 €.
  • Ganancia: 240.000 € – 155.000 € = 85.000 €
• IRPF:
  • Primeros 6.000 €: 6.000 × 19% = 1.140 €
  • De 6.001 € a 50.000 €: 44.000 × 21% = 9.240 €
  • De 50.001 € a 85.000 €: 35.000 × 23% = 8.050 €
  • Total IRPF: 18.430 €
• Plusvalía Municipal:
  • Valor catastral del terreno: 50.000 €.
  • Incremento estimado por 13 años: 20%.
  • Importe: 50.000 × 20% × tipo aplicable (3%) = 3.000 €
• IBI y Otros Gastos:
  • Prorrateo del IBI: 500 € (parte del vendedor)
  • Gastos adicionales: 2.000 € (notaría, cancelación de hipoteca)

Resumen Final de Costos y Ganancias

• Ganancia patrimonial: 85.000 €
• Total IRPF: 18.430 €
• Plusvalía municipal: 3.000 €
• Prorrateo del IBI: 500 €
• Gastos adicionales: 2.000 €

Total de Gastos

• Total de gastos (IRPF + plusvalía + IBI + otros):
  • 18.430 € + 3.000 € + 500 € + 2.000 € = 23.930 €

Ganancia Neta

La ganancia neta que quedaría tras la venta, descontando los impuestos y gastos sería:

• Ganancia neta = Ganancia patrimonial – Total de gastos:
  • 85.000 € – 23.930 € = 61.070 €

En Conclusión

En este caso práctico, tras la venta del piso, el vendedor obtendría una ganancia neta de 61.070€ después de descontar el IRPF, la plusvalía municipal y otros gastos.

Como ya hemos comentado anteriormente, es crucial calcular todos los impuestos y gastos para evitar sorpresas y considerar posibles exenciones o deducciones. Gracias a nuestro despacho fiscal podemos ayudarte a optimizar esta transacción en la venta de tu vivienda, casa, piso u propiedad, de forma correcta y segura.

Venta de una casa heredada

La venta de una casa heredada trae consigo una serie de consideraciones fiscales importantes. Los herederos deben estar informados sobre el impuesto de sucesiones y cómo afecta a la transacción, así como sobre la ganancia patrimonial que puede generarse al vender la propiedad.

Impuesto de sucesiones y su impacto

El impuesto de sucesiones es un tributo que se debe pagar por la transmisión de bienes tras el fallecimiento de una persona. Este impuesto es gestionado por las comunidades autónomas, lo que significa que las tasas y los tramos pueden variar según la ubicación. Algunos aspectos importantes a considerar son:

• Base Imponible: Se calcula sumando el valor real de todos los bienes heredados, incluida la propiedad en cuestión.
• Deducciones: Dependiendo de la comunidad, pueden existir deducciones que reduzcan la carga tributaria, especialmente para descendientes directos.
• Pagos a plazos: En algunos casos, es posible solicitar el fraccionamiento del pago del impuesto de sucesiones, facilitando así su liquidación.

Ganancia patrimonial al vender una casa heredada

Cuando se vende una casa heredada, se genera una ganancia patrimonial que puede estar sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esta ganancia se calcula de la siguiente manera:

• Valor de adquisición: Se toma en cuenta el valor declarado en el impuesto de sucesiones o la valoración de la vivienda en el momento de la herencia.
• Valor de transmisión: Este es el precio al que se vende la casa. Es importante incluir todos los gastos deducibles relacionados con la venta para calcular la ganancia correctamente.
• Cálculo de la ganancia: La ganancia patrimonial se determina restando el valor de adquisición del valor de transmisión. Si el resultado es positivo, se debe incluir en la declaración del IRPF.

Los herederos también deben tener en cuenta que existen exenciones por reinversión en vivienda habitual, lo que puede ayudar a minimizar la carga fiscal derivada de la venta.

Gastos adicionales en la venta de una propiedad

La venta de una propiedad implica no solo los impuestos correspondientes, sino también una serie de gastos adicionales que pueden influir en la rentabilidad de la transacción. A continuación, se detallan los principales gastos que pueden surgir durante este proceso.

Gastos de notaría y registrales

Los gastos de notaría son imprescindibles al formalizar la compraventa de una vivienda. Este coste depende del precio del inmueble y de la envergadura de la operación. Los honorarios del notario pueden oscilar entre 0,1% y 0,5% del valor de la propiedad, aunque esto puede variar según la complejidad de la escritura.

Por otro lado, los gastos registrales se refieren al coste por inscribir la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad. Este gasto también depende del valor del inmueble y suele ser un porcentaje del mismo. Ambos gastos deben ser considerados en el presupuesto total de la operación.

Comisiones de agencias inmobiliarias

Si se decide contratar una agencia inmobiliaria para facilitar la venta de la propiedad, es importante tener en cuenta las comisiones a pagar. Estas suelen situarse entre un 3% y un 6% del precio final de venta. La cuantía exacta puede depender del acuerdo específico alcanzado con la agencia y de los servicios que ofrezca.

El uso de una agencia puede aportar ventajas, como la realización de un estudio de mercado, el marketing adecuado para alcanzar a potenciales compradores, y la gestión de la documentación necesaria. Sin embargo, este coste debe incluirse en el cálculo total de gastos de la venta.

Costes de cancelación de hipoteca

En el caso de que la propiedad esté gravada con una hipoteca, será necesario cancelar la misma en el momento de la venta. Este proceso conlleva costes que incluyen comisiones del banco y otros gastos administrativos. Las comisiones pueden variar según el banco y su normativa interna y, en ocasiones, también puede haber un coste por la nueva tasación del inmueble.

Es fundamental tener en cuenta estos costes en el cálculo final de lo que realmente se obtendrá de la venta. Una adecuada planificación de estos gastos puede evitar sorpresas y contribuir a un cierre exitoso de la transacción.

Certificados necesarios para la venta

Al vender una vivienda, se deben presentar ciertos certificados que son obligatorios para formalizar la transacción. Entre los más comunes se encuentran:

• Certificado energético: Es obligatorio para mostrar la eficiencia energética de la vivienda.
• Certificado de deudas con la comunidad de propietarios: Demuestra que no hay impagos pendientes.
• Certificado de la última IBI: Este documento acredita que está al corriente de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Obtener estos certificados puede generar gastos adicionales, así como el tiempo necesario para chantajear la documentación requerida. Por ello, es recomendable prepararlos con antelación para facilitar el proceso de venta.

Gastos deducibles en la compra y venta de un inmueble

Es importante tener en cuenta los gastos que pueden ser deducidos tanto en la compra como en la venta. Estos pueden incluir:

• Honorarios de la inmobiliaria.
• Gastos de notaría y registro.
• Impuestos de adquisición, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
• Costes derivados de reformas que aumentaron el valor de la vivienda.
• Cualquier coste relacionado con la obtención de certificados necesarios, como el certificado energético.

Consejos para optimizar la fiscalidad en la venta de viviendas

La venta de una vivienda implica una serie de obligaciones fiscales que pueden variar según la situación particular de cada propietario. Para optimizar la fiscalidad en este proceso, se pueden considerar algunas estrategias que pueden ayudar a reducir la carga impositiva.

Estrategias de reducción carga imposita

• Realizar un estudio exhaustivo de la ganancia patrimonial. Es fundamental contabilizar todos los gastos deducibles asociados a la adquisición y venta de la vivienda, como los impuestos pagados en la compra, los costos de notaría y las reformas realizadas. Esto puede reducir significativamente la base imponible.
• Aprovechar las exenciones disponibles. En particular, las personas mayores de 65 años pueden beneficiarse de una exención total en el IRPF al vender su vivienda habitual. Por otro lado, reinvertir en una nueva vivienda habitual dentro del plazo establecido también puede permitir escapar de esta carga fiscal.
• Establecer una adecuada planificación fiscal. Esto incluye analizar el momento de la venta. Vender en un año fiscal con menores ingresos podría resultar en un tipo impositivo más bajo al calcular el IRPF.
• Considerar vender el inmueble a través de una donación o herencia. En ciertas circunstancias, esto puede resultar en una menor carga fiscal si se planifica adecuadamente. Sin embargo, es vital consultar con un experto para entender completamente las implicaciones fiscales.
• Consultar con un asesor fiscal especializado. Este profesional puede ofrecer una visión detallada de cada situación particular y proporcionar recomendaciones específicas para minimizar la carga tributaria.
• Revisar la ley en relación con la Plusvalía Municipal. En algunos casos, se pueden encontrar exenciones dependiendo de la localización y la naturaleza del inmueble vendido. Verificar si se cumplen las condiciones para evitar este impuesto es fundamental.

La toma de decisiones informadas y la implementación de estas estrategias pueden contribuir a una gestión fiscal más eficiente en la venta de propiedades. Cada detalle cuenta, y asegurar el cumplimiento normativo mientras se buscan maneras de optimizar la tributación es clave en este proceso.