¿Tienes un piso vacío y quieres ponerlo en alquiler? ¿Estás pensando en un alquiler permanente? ¿O buscas algo más temporal?
Cuando decidimos poner nuestra vivienda en alquiler nos asaltan preguntas sobre cómo gestionarla o cómo sacarle el máximo partido.
Lo primero que tienes que decidir es el tipo de alquiler que quieres ofrecer: de larga duración o de temporada.
En este artículo te desgranamos las principales diferencias entre ambos para que conozcas todas las ventajas y aprendas a disfrutar de tu vivienda vacía.
Principales diferencias entre el alquiler de temporada y vivienda habitual
Las dos modalidades de contrato tienen sus pros (aunque también sus contras), por eso es importante tener claro qué uso quieres darle a la vivienda.
El alquiler de vivienda habitual (o alquiler de largo plazo) está destinado a personas que quieren utilizarla de forma permanente.
Es decir, quieren instalar su residencia en ese piso, convertirlo en su hogar.
Por su parte, el alquiler de temporada se suele utilizar para vacaciones, arrendamientos estacionales o situaciones en las que el inquilino necesita alquiler temporal.
Como la propia ley lo define es un alquiler para un “uso distinto a la vivienda”.
Ambas modalidades están regidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Esta es la principal diferencia, pero no la única.
¡Ojo! El alquiler temporal no es lo mismo que el vacacional. Para el vacacional, se necesita una licencia y se regirá por las leyes turísticas de cada comunidad.
1. Duración del contrato
Está claro que el contrato de vivienda habitual es de larga duración, y el temporal hace referencia a meses, semanas o días.
Pero, ¿cuánto dura exactamente cada uno? Ambos tienen un tipo de contrato de alquiler distinto.
En el caso del alquiler de vivienda habitual, los contratos tienen una duración de cinco años (siete si el arrendatario es una persona jurídica).
Normalmente, este tipo de contrato se hace por un mínimo de un año.
Aunque el contrato no lo especifique, se prorrogará automáticamente hasta los cinco años, siempre que ambas partes estén de acuerdo.
Sin embargo, el inquilino puede rescindir el alquiler a los seis meses del inicio del contrato.
En cuanto al alquiler de temporada, la duración es la que se pacte, se respeta más la voluntad de las partes y hay libertad de pacto.
Pasado ese tiempo no es posible continuar, a menos que se firme un contrato de alquiler de vivienda habitual.
En este caso no hay opción de rescindir el contrato.
Es obligatorio cumplir el tiempo acordado.
2. Precios
¿A cuánto puedo alquilar mi vivienda?
Los precios del alquiler de vivienda habitual, van a depender de su localización, tamaño y características específicas de la propiedad.
También de la oferta y demanda que haya en ese momento.
En ciudades grandes como Madrid o Barcelona, los precios de los pisos tienden a ser más altos. Por ejemplo:
Para un apartamento de una habitación, los precios pueden oscilar entre los 600 y 1000 euros al mes.
Si incluye terraza o piscina, el precio podría llegar incluso a varios miles de euros mensuales.
Así, cuanto más pequeña sea la ciudad o localidad, menor será el precio de alquiler. Porque la demanda también va a ser menor.
Por su parte, el precio de un alquiler de temporada va a depender principalmente del tipo de alojamiento (apartamento, casa de campo, villa de lujo) y de su ubicación (entorno rural, playa…).
Aunque también las características, capacidad o servicios que ofrezca.
Generalmente, para que un alquiler temporal sea más rentable, debería costar al menos un 30% más que uno de larga estancia.
En este caso, los precios son más cambiantes.
De ahí que sea necesario realizar una investigación del mercado inmobiliario de la zona para determinar un precio correcto.
3. Ventajas económicas
A la pregunta de cuál de las dos modalidades te va a dejar más beneficio…
Depende.
Muchos consideran que el alquiler temporal es más lucrativo porque suele tener tarifas más altas.
También porque existe la posibilidad de que durante algunos periodos del año tu vivienda quede vacía.
Sin embargo, tienes que tener en cuenta que tiene más impuestos y mantenimiento, lo que reduce la rentabilidad.
Aquí la ubicación geográfica juega un papel muy importante a la hora de definir el precio.
Por ejemplo:
Si se trata de un piso en una zona de playa, en los meses de verano tendrá una demanda muy alta y, por tanto, mayor beneficio.
El resto del año tendrás que ajustar el precio si quieres mantenerla ocupada.
El alquiler de larga duración ofrece, tanto para el arrendador como para el inquilino, una mayor estabilidad económica.
Los precios no suelen sufrir grandes variaciones a lo largo del año y, aunque el mercado inmobiliario cambie, tiene asegurado el precio inicial.
Por su parte, para el propietario supone asegurarse un ingreso mensual y que no va a quedar la vivienda vacía durante algunos periodos del año.
Esto implica no tener que preocuparse de estar buscando inquilinos constantemente, pagando gastos de limpieza…
Asimismo, tiene menos comisiones y gastos administrativos que los alquileres de temporada, ya que hay menos intermediarios involucrados.
Ambos tienen ventajas económicas para el propietario si sabe gestionarse correctamente.
4. Beneficios
En el caso del alquiler de larga duración los beneficios son:
- Fiabilidad del pago. Siempre que hayas encontrado un inquilino solvente (para ello es necesario realizar un estudio de fiabilidad), mensualmente recibirás el dinero en tiempo y forma.
- No tienes que pagar tasas turísticas.
- Más protección legal. Los propietarios tienen mayor protección legal y, por tanto, mayor estabilidad y tranquilidad financiera a largo plazo.
- Comunidad vecinal. Evitas los problemas con vecinos que suelen generar las viviendas vacacionales por fiestas o ruidos.
- Cuidado del hogar. Al ser utilizada como residencia habitual por el inquilino, la vivienda estará más cuidada. Incluso invertirán en mejoras.
- Ocupación de la vivienda. Al ser de larga duración, no tienes que preocuparte por estar buscando inquilinos constantemente.
En cuanto al alquiler de temporada, podrás beneficiarte de:
- Flexibilidad de uso. Los propietarios pueden ocupar la vivienda cuando quieran o ajustar la disponibilidad a sus necesidades.
- Menor compromiso. No se comprometen con un solo inquilino, lo que les da más flexibilidad para decidir cómo y cuándo usar o alquilar la vivienda.
- Servicios adicionales. Tiene la opción de ofrecer servicios extra de pago como lavandería o transporte.
- Más control sobre la vivienda. Al ser un contrato a corto plazo, el propietario tendrá más control sobre la vivienda, los inquilinos, su disponibilidad y los precios.
- Más ingresos. Se puede aprovechar la temporada alta de verano o eventos como festivales o ferias para aumentar las tarifas. Y puedes ajustar el precio siempre que quieras para maximizar tus ingresos.
5. Derechos de los inquilinos
A nivel de derechos de los inquilinos hay diferencias entre los dos tipos de alquileres mencionados.
En el caso del alquiler de vivienda habitual, el inquilino tiene mayor protección jurídica.
Todo queda recogido en las cláusulas del contrato y no hay mucho margen de maniobra a la hora de modificarlas.
En cuanto al alquiler de temporada, hay más libertad para el acuerdo entre las partes.
Es decir, es más flexible negociar el precio, los tiempos, las prórrogas…
6. Declaración de la renta
Aunque hablar de Hacienda, responsabilidades legales y fiscalidad es un engorro, en España los propietarios que alquilan una vivienda pueden beneficiarse de ciertas deducciones fiscales.
En el caso de un alquiler de larga duración (vivienda habitual), deberás declarar el rendimiento neto anual.
Es decir, sumar todos los ingresos y deducir los gastos derivados del alquiler.
Pero, ¿cuáles son los gastos deducibles?
El seguro de la vivienda, los gastos de la comunidad, el IBI… Incluso gastos de reparación o mantenimientos.
Además, puedes optar a:
- Bonificación del 50%. Puedes beneficiarte de una reducción del 60% en los ingresos obtenidos por el alquiler a efectos del IRPF.
Esto significa que solo se gravará el 50% de los ingresos por alquiler en la declaración de la renta.
- Amortización del Inmueble. Puedes amortizar el valor del inmueble, lo que permite deducir una parte del valor del inmueble cada año.
También los intereses del préstamo hipotecario asociado a la vivienda.
En el caso del alquiler temporal, el propietario debe declarar los ingresos de todos los contratos que haya realizado al año.
Al igual que la anterior modalidad, puedes deducir los gastos derivados del alquiler: reparaciones, mantenimientos, servicio de limpieza…
Sin embargo, no tiene acceso a ninguna bonificación fiscal.
Esto es: tiene que declarar el 100% del rendimiento neto del alquiler.
Eso sí, Hacienda tendrá en cuenta el tiempo que la vivienda ha estado vacía y no ha estado generando ingresos.
Conclusiones
No hay una modalidad de contrato mejor que otra. Todo va a depender del uso que quieras darle a la vivienda que tienes vacía.
Para ello es indispensable siempre estar al día del mercado inmobiliario para saber cómo va evolucionando y de la implicación que quieras tener.
Desde Delagua Inmuebles ofrecemos una gestión integral de alquiler y asesoramiento para encontrar la mejor opción según la rentabilidad y las necesidades del propietario.