¿Es mejor alquilar o comprar en Madrid? ¿Cómo saber si es mejor comprar o alquilar?
La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una familia. En España aún tenemos poca movilidad geográfica y comprar una casa es una aspiración de casi todos.
Aún siendo una importante decisión financiera, nos seguimos apoyando en razonamientos no siempre numéricos, influyen otra serie de factores en la toma de la decisión. Existe una tercera vía que es el alquiler con opción a compra que analizaremos en otro post.
Y no podemos perder de vista, el comprar un piso para alquilar, una opción mixta para aquellos propietarios que quieren tener un inmueble propio y del mismo modo, obtener una serie de beneficios económicos a través del alquiler.
Razones por las que es mejor alquilar o comprar una vivienda
Dentro de las motivaciones que influyen en la decisión de comprar o alquilar una vivienda podríamos referirnos a razones subjetivas y razones objetivas.
Razones subjetivas para alquilar o comprar una vivienda
Dentro de estas razones, puramente emocionales podemos referir varias:
Sentimiento de pertenencia – Al comprar una vivienda podemos sentir que pertenecemos a una determinada clase social, el entorno de la vivienda es nuestro micromundo, al que queremos pertenecer. Puede ser un error ya que debemos adaptar nuestra vivienda a nuestras posibilidades económicas y, por desgracia, estas suelen cambiar con el tiempo.
Sensación de estabilidad – La duración de los contratos de arrendamiento, actualmente 5 ó 7 años, pueden hacer que sintamos una inseguridad acerca de nuestro futuro a largo plazo. Hay personas que, en cambio, prefieren un futuro sin ataduras.
Sensación de seguridad-Podemos creer que el tener un patrimonio nos da una seguridad financiera ya que tiene un valor económico. Sin ser falsa esta afirmación, debemos de saber que ese patrimonio puede sufrir depreciaciones, ya lo hemos visto hace pocos años, y puede que, llegado el momento nos resulte complicado y lento obtener liquidez. Las cosas no siempre se venden de manera rápida y al precio que queremos.
Razones objetivas para alquilar o comprar vivienda en Madrid
Vamos ahora con las razones objetivas, es decir, con los números. Estos nunca engañan.
Partamos de una serie de supuestos reales y comprobados y simularemos si es mejor comprar o alquilar un piso en Madrid.
Tenemos una pareja de 35 años, Manuel y Elisa, que se están planteando comprar su primera vivienda. Creen que este es el momento adecuado para tomar la decisión. Viven en Madrid y pertenecen a eso que se llama “clase media”. Elisa quiere comprar porque todo el mundo le dice que alquilar es tirar el dinero. Manuel cree que no hay peor forma de tirar el dinero que pagar intereses a un banco, cree que es mejor alquilar que comprar. Dado que no se ponen de acuerdo deciden invertir en comprarse una calculadora y hacer un estudio que aquí resumo.
Después de mirar en un portal inmobiliario pisos en barrios de expansión de Madrid, en los que viva gente de su edad y características socio económicas, se deciden a estudiar viviendas en Valdebebas. No tienen pensado ampliar mucho la familia así que buscan viviendas de 2 dormitorios para que no se les salga mucho del presupuesto. Llegan a la conclusión de que la inversión de una vivienda con dos dormitorios, garaje y trastero ronda los 460.000€. Para ello deciden pedir una hipoteca del 80% , es decir 368.000€ con un plazo de 35 años. Otros 92.000€ saldrán de sus ahorros y ayudas de familiares.
Desembolso para comprar la vivienda:
92.000€ + 34.000 de gastos de escritura (6,75% de Impuesto de transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, tasación, gestoría, etc….), en total 126.000€.
En total les saldrá a pagar una cuota de hipoteca de 1.157 €/mes y, al final de los 35 años habrán pagado 435.800€ al banco.
Además de intereses, tendrán que pagar una media mensual de 28€ de seguro de vida, 19€ de seguro de hogar, 130€ de comunidad, 60€ de IBI. Unos 237€ mensuales. A lo largo de los 35 años habrán abonado (con un ipc del 3%) aproximadamente 147.000 € en estos gastos.
En total, la hipoteca más el resto de gastos serán 1.394€/mes. COSTE TOTAL DE LA OPERACIÓN AL FINAL DE LOS 35 AÑOS: 126.000+435.800+147.000 =708.800€
Al final de los 30 años, la vivienda se habrá revalorizado….. o no. El antiguo paradigma de constantes revalorizaciones ya no sirve, no podemos predecir la evolución del precio . Estamos viendo inmuebles comprados hace 12 años que ahora tienen un precio de mercado inferior. Si actualizásemos el precio según un IPC del 3%, la vivienda se habría revalorizado en 462.000€ y su valor de mercado será de 922.000€.
Podríamos decir que, al final de los años, si Manuel y Elisa venden su casa habrán tenido un beneficio de 213.200€ (del año 2.055 aproximadamente).
Desembolso para alquilar la vivienda:
Ahora veremos qué hubiese pasado si Manuel y Elisa hubiesen decidido alquilar un piso de similares características.
Un piso de semejantes características tendría un precio de alquiler de 1.000€/mes. Teniendo en cuenta una actualización de renta con un ipc del 3%, lo que pagaríamos de alquiler a lo largo de 35 años sería 525.000€ aproximadamente.
Tendrían en su poder los 126.000€ que no han tenido que desembolsar para la compra de la vivienda, podrían invertirlo en múltiples productos financieros. Elegimos uno conservador, nos va a dar un 3% anual de rentabilidad. Capitalizado a 35 años supone tener al final del periodo 354.000€ aproximadamente. A ello habría que sumar los 147.00 en gastos de seguros, IBI y comunidad que se habrían ahorrado durante los 35 años. En total 501.000.
En total, hemos vivido 35 años y el saldo (diferencia entre todas las rentas pagadas y el importe de nuestra inversión al final del periodo) es de -24.000. Podríamos decir que eso es lo que nos costó vivir durante 35 años. Eso sí, habríamos tenido el dinero en nuestro poder para poder hacer frente a cualquier vicisitud.
En vista de estas cuentas la conclusión es que no hay una opción claramente ganadora, tanto la compra como el alquiler tienen puntos fuertes y débiles y deberemos estudiar ambas opciones según nuestro planteamiento vital.
