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Si estás pensando en vender una vivienda o una propiedad que tengas,  debes conocer aquellos impuestos y gastos asociados que pueden surgirte, desde el momento en el que quieras vender hasta realizar la venta de tu propiedad.

En este artículo, te explicamos todo lo que necesitas saber sobre los impuestos por la venta de una vivienda: quién los paga, cómo calcularlos y qué exenciones podrían aplicarse. Conocer estos detalles te ayudará a gestionar correctamente tus obligaciones con Hacienda y a maximizar tus beneficios al vender tu propiedad.

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En Delagua Inmuebles nos centramos en ofrecerte un asesoramiento e informe fiscal previo a la venta, así como la valoración del inmueble, además de gestionar y solicitar todos los trámites pertinentes y necesarios para realizar correctamente la venta de tu vivienda sin quebraderos de cabeza.

Todo lo que necesitas saber sobre los impuestos que se pagan al vender una casa o vivienda

La venta de una vivienda en España implica diversas obligaciones fiscales al vender una propiedad que es fundamental conocer para evitar futuras complicaciones legales y financieras. A continuación, se detallan los principales impuestos derivados de este proceso u venta de un inmueble, para gestionar correctamente las obligaciones con Hacienda.

Impuestos por vender una casa en España

Principales impuestos a considerar

Algunos de los más relevantes son:

  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Este tributo se aplica a las ganancias patrimoniales generadas por la venta del inmueble. Se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición ajustado por ciertos gastos.
  • Plusvalía Municipal (IIVTNU): Este impuesto local se centra en el incremento del valor del terreno desde su adquisición hasta la venta. Cada ayuntamiento establece su cálculo, por lo que es importante consultar la normativa local.
  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Aunque se trata de un impuesto municipal a pagar anualmente, es relevante en el contexto de la venta, ya que se debe conocer la parte proporcional que corresponde a cada parte durante el proceso.

¿Quién es responsable de los impuestos?

En el ámbito de la venta de una propiedad, la responsabilidad de pagar cada uno de los impuestos varía según el tipo de tributo y las circunstancias específicas de la transacción.

  • IRPF: Este impuesto debe ser liquidado por el vendedor, quien está obligado a incluir la ganancia patrimonial en su declaración de la renta del año siguiente a la venta.
  • Plusvalía Municipal: También es responsabilidad del vendedor, quien debe abonar este impuesto dentro de los 30 días naturales siguientes a la firma de la escritura de compraventa.
  • IBI: El vendedor es responsable del IBI hasta el día anterior a la firma, mientras que el comprador asumirá la parte proporcional desde la fecha de la venta.

Es crucial tener en cuenta estas responsabilidades, ya que un malentendido respecto a quién debe pagar cada impuesto puede llevar a conflictos entre las partes involucradas en la transacción.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, conocido como IRPF, es un tributo que grava las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de inmuebles. Este impuesto es fundamental para los vendedores, ya que determina la parte de la ganancia que deberá ser declarada y, en su caso, abonada al fisco.

Ganancia patrimonial: concepto y cálculo

La ganancia patrimonial se refiere a la diferencia positiva entre el precio de venta de la propiedad y el precio de adquisición. Para calcularla, se consideran diversos factores.

  • Valor de Adquisición: Es el precio original pagado por la propiedad más cualquier gasto adicional que haya incrementado su valor, como impuestos de compra, gastos de notaría o mejoras realizadas.
  • Valor de Transmisión: Es el precio de venta menos los gastos asociados a la venta, restando algunos de los gastos de venta, comisiones de agencia inmobiliaria o gastos de cancelación de hipoteca.

La ganancia patrimonial se calcula restando el valor de adquisición del valor de transmisión. Si el resultado es positivo, existe una ganancia patrimonial sujeta a IRPF.

Tipos impositivos del IRPF

Los tipos impositivos del IRPF aplicables a las ganancias patrimoniales se estructuran en tramos según la cantidad de la ganancia obtenida:

  • Hasta 6,000 euros: 19%
  • De 6,001 a 50,000 euros: 21%
  • De 50,001 a 200,000 euros: 23%
  • De 200,001 a 300,000 euros: 27%
  • Más de 300,000 euros: 28%

Exenciones aplicables

Existen ciertas exenciones que permiten a los vendedores no tener que pagar IRPF en algunas situaciones específicas. Estas son las más relevantes:

Mayores de 65 años

Los propietarios que tienen más de 65 años pueden estar exentos de pagar IRPF al vender su vivienda habitual, lo cual representa un beneficio significativo en la planificación fiscal.

Reinversión en vivienda habitual

Si el vendedor destina el importe obtenido de la venta a la adquisición de una nueva vivienda habitual, puede beneficiarse de una exención total del IRPF en la ganancia patrimonial obtenida.

Plazo y forma de pago del IRPF

El IRPF correspondiente a la venta de la propiedad se abona en la declaración de la renta del año siguiente a la transacción. Los plazos de presentación suelen ser entre abril y junio del año correspondiente, y el pago se realiza en el momento de la declaración.

Plusvalía Municipal

La Plusvalía Municipal es un impuesto que grava el incremento del valor de un terreno urbanizado durante el periodo de posesión. Este tributo debe ser considerado por quienes venden propiedades, ya que se basa en las variaciones del valor catastral del terreno.

Puedes leer más acerca de la plusvalía municipal en este artículo.

Cálculo de la plusvalía municipal

El cálculo de la Plusvalía Municipal se basa en varios factores, principalmente en el valor de adquisición y el valor de transmisión del terreno. El proceso se desglosa en los siguientes pasos:

  • Determinar el Valor de Adquisición: Es el precio pagado por la propiedad o el valor declarado en el impuesto de sucesiones si la propiedad fue heredada.
  • Establecer el Valor de Transmisión: Este es el precio de venta acordado en la operación.
  • Calcular la diferencia entre el precio de transmisión y el de adquisición.
  • Multiplicar el resultado anterior por el porcentaje que determina cada ayuntamiento, basado en el valor catastral del terreno.

Exenciones y novedades legales

Existen situaciones específicas donde se puede estar exento del pago de la Plusvalía Municipal. Estas exenciones pueden incluir los siguientes casos:

  • Transmisiones entre cónyuges.
  • Propiedades consideradas bienes históricos o artísticos.
  • Situaciones en las que no se haya logrado una ganancia patrimonial en la venta.

Recientemente, el Tribunal Constitucional ha dictaminado que si no se produce un incremento del valor del terreno, no se debe pagar este impuesto. Esta decisión ha generado cambios en la forma de calcular la Plusvalía en ciertas circunstancias.

Plazo de pago y responsabilidad

El plazo para abonar la Plusvalía Municipal es bastante breve. Los vendedores deben cumplir con este deber tributario dentro de los 30 días naturales siguientes a la firma de la escritura de compraventa. En caso de no hacerlo, se podrían enfrentar a sanciones o intereses de demora.

En términos de responsabilidad, corresponde al vendedor abonar este impuesto, aunque es común que en el momento de la negociación se llegue a un acuerdo sobre su pago entre las partes involucradas en la venta. La claridad en estos puntos ayudará a evitar conflictos posteriores.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que grava la propiedad de inmuebles. Este impuesto es anual y se calcula en función del valor catastral del inmueble, y su gestión corresponde al ayuntamiento correspondiente.

Quién debe pagar el IBI al vender

En el contexto de una venta de vivienda, la responsabilidad del pago del IBI recae sobre el vendedor hasta el día anterior a la firma de la escritura. Esto significa que, si la venta se formaliza en una fecha específica, el vendedor es responsable de liquidar el IBI correspondiente hasta ese momento. A partir de la firma, el comprador asume la responsabilidad del pago del IBI de acuerdo con su tiempo de posesión del inmueble.

Parte proporcional del IBI en la venta

Es importante considerar la parte proporcional del IBI en la operación de venta. En casos donde la venta se realiza a principios del año, como el 1 de enero, el vendedor solo será responsable de un par de días del impuesto, mientras que el comprador se hará cargo del resto del año. Este reparto proporcional se basa en los días de cada uno como propietario del inmueble y debe ser acordado entre ambas partes.

Acuerdos entre comprador y vendedor

Los acuerdos sobre el IBI suelen ser objeto de negociación entre el comprador y el vendedor en el proceso de venta. Algunas de las consideraciones clave pueden incluir:

  • Negociar si el vendedor asumirá la totalidad del IBI hasta la fecha de la venta o una parte proporcional.
  • Determinar quién será responsable del pago del IBI para el año en curso y cómo se calcula esta proporción.
  • Incluir en el contrato de compraventa las condiciones acordadas relacionadas con el IBI, para evitar conflictos futuros.

Estos acuerdos generan claridad y evitan malentendidos entre las partes involucradas. Por lo general, se recomienda que ambos actores lleguen a un consenso claro antes de la formalización de la venta. La comunicación efectiva en este aspecto contribuirá a una transacción más fluida.

Conclusión | Si Quieres Vender Una Propiedad En España

Vender una vivienda en España implica asumir ciertos impuestos y gastos que es fundamental conocer para evitar complicaciones legales y optimizar los beneficios. Entre ellos, destacan el IRPF, que grava la ganancia patrimonial obtenida, la Plusvalía Municipal, basada en el incremento del valor del terreno, y el IBI, cuya parte proporcional debe ser negociada entre vendedor y comprador. Además, existen beneficios fiscales como la exención por reinversión en vivienda habitual o para mayores de 65 años, que pueden reducir significativamente la carga tributaria.

En Delagua Inmuebles, te ofrecemos un asesoramiento fiscal completo, gestionamos los trámites necesarios y te ayudamos a cumplir con todas las obligaciones legales para que la venta de tu propiedad sea un proceso sencillo y sin contratiempos.

Caso Práctico | ¿Cuánto hay que pagar por la venta de un Piso?

Ahora que ya conoces todos los impuestos y gastos asociados, en relación a la venta de una vivienda, te dejamos un caso práctico que te ayudará a identificar y evaluar los posibles costes asociados, teniendo en cuenta todos los aspectos mencionados en este artículo.

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