![¿Qué impuestos se pagan al vender una casa? [Guía para propietarios]](https://delaguainmuebles.com/wp-content/uploads/2022/10/impuestos-vender-casa.jpg)
¿Conoces qué impuestos se pagan al vender una casa en España?
Al poner a la venta un inmueble no solo hay que tener presente el beneficio que nos va a reportar, sino que hay que prever que dicha operación va a conllevar una serie de obligaciones fiscales a las que hay que hacer frente.
Gastos adicionales como los impuestos, las gestiones de transacción o la Notaría son algunos de ellos.
Pero en el artículo de hoy, vamos a focalizar en analizar cuanto se paga de impuestos por venta de una casa en España y qué gastos externos conlleva. Teniendo presente que encontraremos algunas diferencias dependiendo de en qué Comunidad Autónoma está ubicada la propiedad a vender.
Ya que no es lo mismo saber qué impuestos se pagan al vender una casa en Andalucía respecto al que en Madrid o Cataluña.
Por ello, es indispensable contar con una empresa especialista en el sector que se encargue de la gestión de la venta de pisos que acompañe al propietario durante todo el proceso burocrático.
Impuestos que se pagan al vender una casa: Vendedor
Existen cuatro tipos de impuestos que se paga al vender una casa, diferentes entre sí:
- Impuestos Estatales.
- Impuestos Autonómicos.
- Impuestos Locales.
- Gastos de gestión.
1. IMPUESTOS ESTATALES
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, establece que son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.
Es decir, se establecen tres requisitos para que se entienda producida una ganancia o pérdida patrimonial:
- Que se produzca una variación en el valor del patrimonio.
- Que exista una alteración en la composición de dicho patrimonio.
- Que la renta obtenida no esté sujeta al Impuesto por otro concepto (No se incluyen en las ganancias y pérdidas patrimoniales todos aquellos supuestos como rendimientos del trabajo, de capital, de actividades económicas o procedentes de imputaciones de rentas).
De forma genérica, cabe distinguir tres clases de ganancias o pérdidas patrimoniales por razón de la naturaleza de la alteración patrimonial de la que provienen:
- Transmisiones onerosas (generalmente ventas): el supuesto más frecuente y normal de alteración patrimonial: unos bienes o derechos salen del patrimonio y otros (generalmente dinero) entran en sustitución de aquellos.
- Transmisiones lucrativas o gratuitas: se producen sin contraprestación, por actos inter vivos (donación) o mortis causa (herencia, legado). Aquí habría que analizar de manera personalizada qué impuestos se pagan al vender un piso heredado.
- Incorporación de bienes o derechos al patrimonio del contribuyente: puede dar lugar a ganancias o pérdidas, en el que tienen cabida ejemplos como los premios.
En este artículo, nos centraremos en las transmisiones onerosas.
El artículo 35 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y el 40 del Reglamento de dicha Ley establece, como regla general, que el importe de la ganancia o pérdida patrimonial se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales, es decir la diferencia entre el valor de compra del inmueble y el valor por el que se vende.
Una vez calculada esta diferencia tendremos la ganancia patrimonial obtenida, la cual tributará en función de la siguiente escala:
| Ganancias Patrimoniales | Tributación |
|---|---|
| Hasta 6.000€ | Tributan a un tipo del 19% |
| Entre 6.000€ y 50.000€ | Tributan a un tipo del 21% |
| Entre 50.000€ y 200.000€ | Tributan a un tipo del 23% |
| Superiores a 20.000€ | Tributan a un tipo del 26% |
Sin embargo, la Ley 35/2006 de IRPF establece que ganancias están excluidas de pagar impuestos de IRPF, que son en las siguientes:
- Transmisión de vivienda habitual cuando se reinvierte en otra vivienda habitual.
- Exención por reinversión en rentas vitalicias aseguradas.
- Transmisión de vivienda habitual por determinados colectivos.
- Dación en pago de la vivienda habitual.
2. IMPUESTOS AUTONÓMICOS
En principio, el vendedor no está sujeto a ningún tipo de impuesto autonómico, recayendo el mismo en la figura del comprador.
No pierdas de vista qué impuestos hay que pagar al comprar una casa, para conocer todos los trámites legales por la parte compradora.
3. IMPUESTOS LOCALES
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o Plusvalía Municipal
Siguiendo la legislación vigente, en referencia a cuánto se paga de impuestos por venta de casa, la normativa básica a nivel estatal es la prevista en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
La plusvalía municipal es un tributo local, por tanto, es competencia de cada ayuntamiento determinar el tipo de gravamen aplicable en cada caso.
Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento en el que se transmiten.
Conviene destacar que el gravamen surge con la trasmisión de los terrenos, haya o no edificación en ellos. Por esto, cuando se trata de la transmisión de una vivienda, lo que se grava es la transmisión del terreno sobre el que está construida y no la edificación en sí.
Tras la reforma legislativa reciente, el importe de la plusvalía, a la hora de calcular la base imponible, el contribuyente puede elegir entre:
- La plusvalía real, calculada en base a la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta.
- Un nuevo sistema objetivo que reflejará las evoluciones del mercado inmobiliario.
Esta segunda posibilidad permite tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de un inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.
En el Sistema objetivo se establece que la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los que se indican a continuación en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble:
| Periodo de generación | Coeficiente |
|---|---|
| Inferior a 1 año | 0,14 |
| 1 año | 0,13 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,16 |
| 4 años | 0,17 |
| 5 años | 0,17 |
| 6 años | 0,16 |
| 7 años | 0,12 |
| 8 años | 0,1 |
| 9 años | 0,09 |
| 10 años | 0,08 |
| 11 años | 0,08 |
| 12 años | 0,08 |
| 13 años | 0,08 |
| 14 años | 0,1 |
| 15 años | 0,12 |
| 16 años | 0,16 |
| 17 años | 0,2 |
| 18 años | 0,26 |
| 19 años | 0,36 |
| Igual o superior a 20 años | 0,45 |
Los coeficientes anteriores serán actualizados anualmente por Ley teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario. Además, se reconoce la posibilidad de que los Ayuntamientos corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización.
Ello garantiza que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio. Decir que el cálculo de este impuesto es un tanto engorroso para el contribuyente.
El plazo estimado para el pago del mismo, ante una venta, es de 30 días a partir de la fecha de la misma.
4. GASTOS DE GESTIÓN
Si bien no son impuestos sino gastos, consideramos relevante hacer mención a estos costes asociados a la venta.
En los gastos de gestión, hacemos referencia normalmente a los siguientes:
- Los generados fundamentalmente por los intermediarios inmobiliarios, que suelen cobrar una comisión por la operación de intermediación y que generalmente suele ser un porcentaje sobre el importe de la venta, no obstante esto varía en función de cada localidad y los usos y costumbres de la misma.
- Otro gasto de gestión para el vendedor podría ser la cancelación de hipoteca en el registro de la propiedad, si el inmueble tiene o ha tenido alguna vez un préstamos hipotecario asociado.
Y estos serían los impuestos que se pagan al vender una casa, por parte del vendedor, según la legislación vigente en España a fecha de 2022.
Si estás interesado en alquilar tu inmueble y no venderlo, te dejamos toda la información relativa a la Tributación del alquiler de la vivienda por parte de los propietarios para este año.
Cómo evitar pagar más impuestos por venta de una casa
Al buscar como obtener una exención de impuestos a la hora de hacer frente a los impuestos a pagar en la venta de una casa, es importante conocer la legislación vigente en cada comunidad autónoma al respecto.
Sin embargo, existen ciertos casos que, de manera global en España, en los que dicho pago se ve reducido, los conocemos.
No hay que tributar en el IRPF a la hora de vender una vivienda en los siguientes tres supuestos:
- Las personas de 65 años que vayan a vender su vivienda habitual.
- Las personas de 65 años que no vendan su vivienda habitual y vayan a utilizar los beneficios obtenidos para contratar una renta vitalicia.
- Al vender la vivienda habitual y las ganancias se reinvierten en la adquisición de otra durante los dos años siguientes. Esto deberá ser especificado en la declaración de la renta.
Al tratarse de procesos burocráticos y legislativos de cierta magnitud, es aconsejable acudir a un experto inmobiliario que te asesore en el caso de actualización de las leyes en cada comunidad autónoma.
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