Nueva ley de vivienda 2023: ¿Qué es?, ¿Qué regula y cómo afecta a Madrid?

¿Te has preguntado cómo te afectará la nueva ley de vivienda?

En un mercado donde encontrar un alquiler asequible es un verdadero desafío y donde los propietarios buscan equilibrar sus derechos con las necesidades de los arrendatarios, es esencial entender cómo estas modificaciones legislativas pueden influir en tus derechos y obligaciones.

Esta normativa abordará distintos aspectos del mercado inmobiliario y se enfoca especialmente en la parte del alquiler de inmuebles para vivienda habitual, desde las prórrogas contractuales hasta la limitación de rentas, pasando por la forma de pago y los gastos de gestión inmobiliaria.

En este artículo, te contaremos un poco sobre qué es la Ley de Vivienda 2023, qué regula y cómo estas disposiciones impactarán en la vida cotidiana de quienes buscan un techo en la capital española.

¿Qué es la ley de vivienda 2023?

La ley de vivienda es una normativa legal que regula diferentes ámbitos inmobiliarios y está muy enfocada en el alquiler de las viviendas tanto para inquilinos como para propietarios.

Esta ley aborda una amplia variedad de temas, desde los derechos y obligaciones de los propietarios e inquilinos hasta las políticas de alquiler y las medidas de protección del consumidor.

¿Cuándo entró en vigor la nueva ley de vivienda?

La reciente Ley de Vivienda 2023, entró en vigor el 26 de mayo del mismo año, trae consigo una serie de cambios significativos que todos debemos conocer.

¿En qué consiste la nueva ley de vivienda? Puntos Clave a tener en cuenta

1.     Nueva definición para grandes tenedores.

Esta nueva ley, introduce una nueva clasificación para los propietarios en función del tamaño de sus posesiones en áreas tensionadas.

• Los grandes tenedores serán aquellos individuos, tanto personas físicas como jurídicas, que posean 5 o más viviendas en zonas tensionadas, o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.
• Por otro lado, los pequeños propietarios serán aquellos individuos, tanto personas físicas como jurídicas, que posean menos de 5 viviendas.

2.     Consideración de las zonas tensionadas y su ampliación

Según lo establecido en el artículo 18 de esta nueva ley, la delimitación de un vecindario o municipio como “zona tensionada” será competencia de cada Comunidad Autónoma, con la participación del Ayuntamiento correspondiente.

Para que un área sea designada como tensionada, debe cumplir al menos uno de estos dos criterios:

• Haber experimentado un aumento de más del 3%  por encima del Índice de Precios al Consumidor (IPC) en los últimos 5 años
• Que el precio medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de la zona.

3.     Control de los precios de los alquileres en áreas/zonas tensionadas.

El propósito de esta medida es controlar y reducir el costo de los alquileres de viviendas y se limitará a áreas designadas como tensionadas.

Estos límites se determinarán según el tipo de contrato y la condición del propietario (pequeño o gran tenedor).

• Para propietarios pequeños: el precio del nuevo contrato de alquiler será igual al del contrato anterior más la actualización del precio según el índice vigente en ese momento (3% durante 2024).
• Para propietarios con más de 5 viviendas: se implementará un índice de limitación de precios que todavía está en proceso de definición.

Hay que tener en cuenta que hay excepciones en las que el precio del nuevo contrato de alquiler puede incrementarse hasta en un 10% si en caso se hayan realizado obras de mejoras de accesibilidad, entre otras razones.

4.     El límite para la actualización anual de los alquileres se establece eliminando el IPC.

A partir de la fecha de publicación de la nueva ley, los precios de los alquileres ya no estarán vinculados al IPC para su actualización. En su lugar, se actualizarán de la siguiente manera:

• Durante 2023, la actualización del precio del alquiler estará limitada a un máximo del 2%.
• Durante 2024, las actualizaciones de los alquileres se verán restringidas a un máximo del 3%.

5.     Transferencia de los costes de los servicios de la agencia inmobiliaria al arrendador

Como el mismo título lo indica, a partir de la entrada en vigor de la nueva ley, los gastos por honorarios de inmobiliaria ahora serán por cuenta del propietario del inmueble.

Anteriormente, esta obligación recaía únicamente en propietarios que fueran personas jurídicas.

Los inquilinos continuarán asumiendo el pago de la fianza y cualquier garantía adicional al renovar un contrato de arrendamiento.

6.     Prohibición de incrementar el costo del arrendamiento con cargos adicionales

La reciente legislación estipula que en el costo del alquiler no se pueden incluir ni establecer nuevas condiciones que impliquen que el arrendatario asuma cargos o gastos no especificados en el contrato previo.

7.     Incentivos fiscales para los dueños de propiedades

La Disposición final segunda, que aborda los beneficios fiscales para los propietarios, entró en vigor el 1 de enero de 2024, según lo establecido en el BOE.

Según esta disposición, los propietarios pequeños que posean viviendas en zonas declaradas como tensionadas recibirán incentivos fiscales en el IRPF al poner su propiedad en alquiler en esas áreas.

Estos beneficios se detallan de la siguiente manera:

• Se otorgará un bono de del 50% para los propietarios que alquilen sus viviendas.
• Se otorgará un bono del 60% si la vivienda ha sido objeto de rehabilitación.
• Se dará un bono del 70% si la vivienda se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años, o si se destina al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en una situación económica vulnerable.
• Se dará un bono del 90% si la renta inicial se ha disminuido en más de un 5% en comparación con la última renta del contrato de arrendamiento anterior de la misma vivienda.

8.     Nuevas medidas de protección frente a los desahucios

Esta nueva normativa introduce varias medidas para abordar los desahucios de manera más efectiva:

• Establecimiento de fechas y horas específicas para los desahucios. De esta manera, deberá ser obligatorio establecer una fecha y una hora para llevarlos a cabo, evitando desalojos sin fecha predeterminada.
• Incorporación de prórrogas en los procedimientos de desaolo, prolongando dichos procesos por más de 2 años.
• Obligación de proporcionar acceso a procedimientos de solución extrajudicial para personas en situación vulnerable.
• Las comunidades autónomas podrán implementar sus propias alternativas habitacionales que crean necesarias.
• Reconocimiento del uso de fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales a personas en riesgo de desahucio, como alquileres sociales bonificados o reubicaciones.

9.     Extensión o prórroga del contrato de arrendamiento

Después de transcurrir el período legal de arrendamiento de 5 años, 7 para propietarios jurídicos, el arrendatario tiene la opción de solicitar una prórroga excepcional por un año más, siempre que pueda demostrar encontrarse en una situación de vulnerabilidad social y económica.

Esta justificación debe respaldarse con un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales. La prórroga debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador si este es considerado un gran tenedor.

En el caso de que la propiedad esté ubicada en una “zona de mercado residencial tensionado”, una vez expirado el plazo legal de arrendamiento o de la prórroga excepcional mencionada anteriormente, es posible prorrogar el contrato de arrendamiento de manera extraordinaria por períodos anuales, con un máximo de tres años adicionales.

En este escenario, la solicitud de prórroga extraordinaria debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, a menos que requiera la propiedad para uso personal.

10.  Recargo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) para viviendas vacías

La disposición final tercera de la nueva normativa establece medidas para abordar la problemática de los inmuebles residenciales desocupados de forma permanente.

Con el fin de fomentar el alquiler de estas propiedades, especialmente aquellas que llevan vacías más de dos años y cuyos propietarios poseen más de cuatro viviendas en el mismo municipio, se otorga a los Ayuntamientos la facultad de aumentar la tasa del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Este aumento puede llegar hasta un 150%, con el objetivo de incentivar la ocupación y el uso efectivo de las viviendas desocupadas.

¿Cómo puede afectar la Ley de Vivienda 2023 en Madrid?

La Ley de Vivienda 2023 puede tener un impacto significativo en quienes buscan alquilar una vivienda en Madrid.

Algunos de los posibles efectos incluyen:

• Estabilidad de precios: Si se establecen límites a los aumentos de alquiler, los precios podrían mantenerse más estables a lo largo del tiempo.
• Mayor protección al inquilino: La ley puede fortalecer los derechos de los inquilinos, brindando mayor seguridad y estabilidad en la vivienda.
• Mayor transparencia: Puede haber requisitos más estrictos de transparencia en los contratos de alquiler, lo que beneficia a ambas partes.
• Incentivo para propietarios: Las medidas para poner en alquiler viviendas vacías podrían aumentar la disponibilidad de opciones de alquiler en Madrid.

¿Cómo puedes prepararte?

Para prepararte para la Ley de Vivienda 2023 en Madrid, es esencial mantenerse informado y buscar asesoramiento profesional.

En Delagua Inmuebles, nuestro equipo de expertos en el mercado inmobiliario de Madrid está al tanto de las últimas regulaciones y puede brindarte orientación personalizada.

Conclusión

La nueva Ley de Vivienda 2023 es un tema que no podemos pasar por alto, tanto si somos inquilinos como propietarios aquí en Madrid.

Estamos frente a cambios importantes que van a afectar cómo vivimos y cómo gestionamos nuestras propiedades y entender lo que esta ley implica para nosotros es clave para poder adaptarnos mejor a las nuevas reglas del juego y asegurarnos de proteger nuestros intereses.

Mantenernos informados nos da la oportunidad de tomar decisiones más acertadas y contribuir a un mercado de alquiler más justo y equitativo en nuestra ciudad.

Por lo tanto, si estás buscando alquilar una vivienda en Madrid y deseas obtener más información sobre la Ley de Vivienda 2023 y cómo podría afectar tus planes, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

Estamos aquí para ayudarte por si tienes más dudas sobre estos cambios y encontrar la mejor solución para ti.