¿Tienes próximamente junta de propietarios en tu comunidad? En este post nos proponemos aclarar qué mayorías requiere cada decisión que se tome en tu comunidad de propietarios.
Una vez analizadas las obligaciones del administrador de fincas ahora veremos cómo actúan las mayorías en las juntas de propietarios. Cada caso requerirá el voto de un porcentaje distinto de propietarios, a esto lo llamamos mayoría cualificada. Pero empezaremos por el principio.
QUIEN PUEDE ASISTIR A UNA JUNTA DE PROPIETARIOS
En principio podrán asistir todos los propietarios o cualquier otra persona mayor de edad en la cual se haya delegado voto. Asimismo hay otra serie de personas que podrán acudir en calidad de invitados sin derecho a voto a las juntas de las comunidades de propietarios:
Proveedores: Puede acudir un proveedor con la función de asesorar en una obra, explicar un presupuesto, etc…
Expertos: Se puede solicitar la presencia de un experto en las materias que se vayan a tratar en la junta. Su presencia puede ser solicitada por un propietario, el administrador o el presidente de la comunidad de vecinos.
PROPIETARIOS SIN DERECHO A VOTO
En general, según la ley de propiedad horizontal, no podrán ejercer el derecho a voto en la junta de propietarios aquellos que no se encontrasen al corriente de pagos en el momento de iniciarse la junta. La excepción es que hayan impugnado judicialmente o consignado judicialmente o notarialmente dichas deudas con la comunidad de vecinos. En este caso sí podrán votar.
Una vez analizado quién tiene derecho a voto en la junta de propietarios veamos.
MAYORÍAS EN LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Veremos qué acuerdos prevén la ley y qué mayorías en la junta de vecinos necesita cada uno. Entendemos siempre que el porcentaje de propietarios a su vez represente el mismo porcentaje de cuota de participación. Hay que remarcar la recomendación de contar siempre con empresas serias y homologadas para llevar a cabo cualquier actuación en el edificio.
1-Infraestructuras comunes para telecomunicaciones o instalación de aprovechamiento de energías renovables. Requiere la aprobación de un tercio de los propietarios. La comunidad no podrá repercutir ningún coste de instalación entre los propietarios que hayan votado en contra. Si en el futuro quieren aprovechar dichas infraestructuras podrán hacerlo abonando el coste más el interés legal por el tiempo transcurrido.
2-Supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad o instalación del ascensor. Esta decisión requiere la mayoría simple de los propietarios (la mitad más uno).
3-El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general. Este acuerdo necesita el voto favorable de tres quintos de los propietarios.
4- Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico. Lo más habitual es la vivienda del portero si éste ya no está viviendo en ella. Requiere el voto favorable de tres quintos de los propietarios.
5-Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. No obstante, con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios se podrá votar la instalación de una infraestructura que se considere necesaria o apropiada. En este caso, si el coste excede en tres mensualidades ordinarias de cuota de comunidad , no podrá obligarse a los vecinos que voten en contra. Incluso si esos vecinos se aprovechan posteriormente de las mejoras. Evidentemente estas obras de mejora o instalaciones no podrán hacer inservible para el disfrute de los vecinos alguna parte del edificio o elemento común.
6– La instalación en garajes de un punto de recarga de vehículos eléctrica individual sólo necesita de la mera comunicación del vecino que la lleve a cabo. El coste de instalación y posterior consumo será asumido por el interesado.
Los porcentajes de votos pueden variar en segunda convocatoria.
Para el resto de acuerdos, si requieren la modificación de los estatutos de la comunidad o el título constitutivo (escritura de declaración de división horizontal) se requiere la unanimidad de los propietarios. En esta categoría entrarían la constitución de servidumbres de paso , el caso más típico sería la instalación de una salida de humos.
Los demás acuerdos que no se han mencionado anteriormente, como regla general, requerirán de un número de propietarios que representen la mayoría del total, es decir, mayoría simple.
Espero que este post haya sido de ayuda.
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