En este artículo nos proponemos aclarar cuáles son las obligaciones del administrador de fincas. Prácticamente la totalidad de persona que habitan en edificios de viviendas han de lidiar con estos profesionales y creemos interesante dar a conocer sus obligaciones legales. A veces confundimos las funciones del administrador con las del cargo de presidente. En sucesivos post analizaremos también este cargo.
La Ley de Propiedad Horizontal es la norma que regula las comunidades de propietarios. Regula tanto la constitución como el funcionamiento y la extinción. Es la norma básica (casi única) que se debe de manejar para administrar una comunidad de propietarios. En esta ley , artículo 20, se recogen las obligaciones del administrador de fincas. El problema surge porque en numerosas ocasiones, con la complicidad del Colegio de Administradores correspondiente y la falta de información de los vecinos, se llegan a acuerdos entre comunidades y administradores no muy éticos. Se supone que en las cuotas de la administración de fincas deberían de entrar, al menos, todos aquellos trabajos y funciones que la ley exige al administrador y no generar honorarios adicionales. Como decimos, es un asunto difícil de tratar. Simplemente intentaremos aportar un poco de información para que las comunidades de vecinos puedan elegir mejor a su administrador.
OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS SEGÚN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
- Obligación de vigilar a proveedores externos: ” El administrador de fincas tiene la obligación de velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios”. El administrador es responsable de que los servicios del edificio funcionen correctamente y se realicen los mantenimientos según la normativa vigente. Entre estos servicios está el ascensor, sistemas de protección antiincendios, puertas de garaje, etc…También se hará cargo de las nóminas y seguros sociales de conserjes, porteros, etc…. Lo correcto es hacer cada año en nombre de su cliente (en este caso la comunidad de vecinos) las consultas y solicitudes de presupuesto necesarias para reducir el coste de estos servicios.
- Obligación administrativa-contable: “Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos”. Se ha de hacer un presupuesto anual de ingresos y gastos que sean realistas, previsores y con las mínimas desviaciones posibles.
- Gestor de mantenimiento: “El administrador tiene que atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes” Para las reparaciones no urgentes, el administrador debería de solicitar presupuestos a diferentes empresas y someterlos a la aprobación de los vecinos. En caso de que esas reparaciones sean urgentes, deberá de hacerse cargo de su resolución de manera inmediata, informando a posteriori debidamente a los propietarios.
- Obligación de hacer cumplir los acuerdos: “Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes”. El administrador es el responsable de hacer cumplir los acuerdos y de cobrar las cuotas de la comunidad, también las deudas pendientes.
- Obligación de custodia de la documentación: “Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.” Una de sus funciones es la de disponer de toda la documentación necesaria y estar en disposición de aportarla a requerimiento. La ley obliga al administrador a guardar la documentación no sensible (facturas, adendas de contratos, etc…) durante un plazo de cinco años.
- Cualquier otra atribución que considere la junta de propietarios, siempre referente al edificio y sus instalaciones y zonas comunes.
- Al margen del artículo 20, hay otra obligación del administrador que, probablemente, sea la más polémica: Está obligado a emitir certificados de estar al corriente de pago de una vivienda. Esto se suele solicitar para su consulta, por ejemplo, cuando se vende un piso. El comprador se debe de asegurar de que no hay deudas con la comunidad que puedan ser exigibles en un futuro. Aunque la ley obliga al administrador a emitir estos certificados se cobran casi siempre.
Esperamos que este artículo haya sido de ayuda. Contenido relacionado recomendado –
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