¿Necesitas hacer obras en un piso de alquiler? En este post intentaremos aclarar qué obras se pueden hacer en viviendas alquiladas. También nos ocuparemos de quién paga esas obras. Todo ello lo explicaremos desde la óptica del arrendador y el arrendatario. Como siempre, nos basaremos para nuestro análisis en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Lo primero que haremos será distinguir entre los distintos tipos de obras:

  1. Obras de conservación.
  2. Obras de mejora.
  3. Pequeñas reparaciones.
  4. Obras del inquilino.

¿QUIÉN PAGA LAS OBRAS EN UN PISO DE ALQUILER?

Obras que Paga el Propietario

Obras de conservación: Vienen recogidas en el artículo 21 de la LAU. Son las obras que se han de hacer para que la vivienda conserve las condiciones mínimas de  habitabilidad. La regla general es que las pague el propietario. La excepción es que haya que realizar estas obras por un mal uso por parte del inquilino.

Se entienden por obras de conservación  las realizadas para arreglar desagües, conductos de agua, calefacción e instalación eléctrica.

El propietario no podrá elevar la renta del piso de alquiler por motivo de estas obras.

Obras de mejora: Se regulan en el artículo 22 de la LAU. La lógica indica que se deberían de hacer con la vivienda vacía. Sin embargo la ley permite que el propietario las realice con el inquilino viviendo y éste habrá de soportarlas. Se prevé para este caso que el inquilino pueda resolver de forma anticipada el contrato de arrendamiento.

Notificación de obras de mejora: El propietario habrá de comunicar al inquilino por escrito cuándo comenzarán las obras y cuánto durarán. La comunicación ha de hacerse con tres meses de antelación.

Obras que paga el inquilino

Pequeñas reparaciones: Se trata de aquellas que se producen por el desgaste habitual del uso de la vivienda de alquiler. Además de obras, también de refiere a sustitución de ciertos elementos: un grifo, un enchufe etc…  La jurisprudencia nos indica que debemos considerar pequeñas reparaciones aquellas con un coste inferior a 150€. La ley no hace referencia expresa a esta cantidad. Deberán ser sufragadas por el inquilino.

Obras del inquilino: El inquilino, por su parte, puede hacer obras para mejorar la vivienda. Estas obras pueden modificar la configuración de la vivienda, trastero o garaje. Para realizar estas obras el inquilino debe de tener permiso por escrito del propietario. Si el inquilino no tiene permiso del propietario, éste puede obligarlo a dejar el piso en el estado original a la finalización del contrato. Esta obras serán siempre pagadas por el inquilino.

INDEMNIZACIÓN POR OBRAS EN PISO DE ALQUILER

Hay dos casos en los que el propietario puede tener que indemnizar al inquilino:

1-En las obras de conservación: Para obras que duren más de 20 días y el inquilino no pueda usar parte de la vivienda. Se le habrá de descontar una proporción igual a la renta. Si no puede usar el 50% de la casa, tendrá derecho a pagar el 50% de la renta.

2-En las obras de mejora: Al igual que en el punto anterior, el inquilino puede pedir descontar de la renta un importe proporcional a la parte de la vivienda que quede inutilizada. En este caso no es imprescindible que la obra dure más de 21 días, se puede pedir desde el inicio de la obra.

Esperamos que este artículo haya sido de ayuda.

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