Abordamos otro de los temas que más preocupan al arrendador y arrendatario a la hora de firmar un contrato de arrendamiento: la renovación del contrato de alquiler. 

Es un asunto crucial ya que no siempre coinciden los intereses del arrendador y arrendatario.

Además, en los últimos años han cambiado los plazos de duración de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual  según la Ley de Arrendamiento Urbanos. En este artículo se tratan contratos firmados después de marzo de 2.019, fecha en que se realizó la última modififación de la LAU.

Diferencia entre renovación y prórroga de contrato.

Casi siempre, cuando hablamos de renovación de contrato de arrendamiento, en realidad estamos hablando de prórroga de contrato de arrendamiento. Prorrogar un contrato, es ampliar la duración del mismo sin cambiar las condiciones, renovar un contrato de arrendamiento supone cambiar las condiciones.

La ley de arrendamientos urbanos regula la duración y las condiciones de renovación de los contratos de arrendamiento. No son iguales las obligaciones para arrendador y arrendatario.  Tampoco son iguales las condiciones dependiendo del tipo de propietario (persona física o jurídica).

Actualmente, cuando se firma un contrato de arrendamiento para vivienda habitual, sea cual sea la duración que se haya redactado en el contrato, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo anualmente hasta los cinco años si el arrendador es una persona física y hasta los siete años si es una persona jurídica.

En cambio, el inquilino puede desistir en cualquier momento con un preaviso de un mes. Para el inquilino sólo son de obligado cumplimiento los 6 primeros meses del contrato.

Excepciones.

La única excepción para que el arrendador no prorrogue el contrato es que notifique que necesita la vivienda para si mismo o para un familiar de primer grado de consanguinidad (o adopción). Esta notificación ha de hacerse con dos meses de antelación. Antes de transcurridos tres meses del desalojo del inquilino, el arrendador está obligado a ocupar la vivienda que reclamó para sí.

Una vez transcurrido los cinco años (o siete en caso de propietarios personas jurídicas) de prórrogas obligatorias, las partes se habrán de notificar con tiempo la intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento: el arrendador deberá de avisar con cuatro meses de antelación y el arrendatario deberá avisar con dos meses.

Si llegado el fin del contrato, o de alguna de las prórrogas,  las partes no avisasen de su intención de finalizarlo, el contrato de arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos de un año hasta un máximo de tres años.  Esto se llama prórroga tácita.

Todos los supuestos anteriormente descritos son referidos a contratos de vivienda habitual. Para contratos de alquiler de inmuebles para uso distinto de vivienda (por ejemplo un local comercial), la duración y prórrogas, como norma general, se establecerán según la voluntad de las partes.

Esta ley trata de regular las condiciones del alquiler de vivienda habitual con varios objetivos como puede ser el contener los precios de los alquileres; no siempre los efectos de las leyes son los que se buscaban al redactar las mismas. Hemos visto que, a pesar de los sucesivos cambios en la ley de arrendamientos urbanos el problema de la vivienda en España no se ha reducido.

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