¿Cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario de forma legal?

Tener una propiedad en situación de arrendamiento conlleva tener que tomar ciertas determinaciones si alguna de las partes necesita dar por finalizada la relación jurídica contractual.

Por ello, es esencial tener los conocimientos para saber cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario, sin tener que llegar a la interposición de una demanda de desahucio.

Ya sea primera o segunda vivienda, la legislación actual que hace referencia a este tema, la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) estipula los casos en los que puede darse la rescisión del contrato de alquiler, tanto por la parte del arrendador y como la del arrendatario.

En el contrato de alquiler vienen tipificadas las cláusulas que determinarán la finalización del contrato en el supuesto de incumplimiento y posterior devolución de la fianza. Ambas partes pueden recurrir a ellas, ya que ambos están facultados y respaldados para ejecutarlo.

Causas de rescisión del contrato de alquiler por el propietario

Para conocer las causas de rescisión del contrato de alquiler por parte del propietario en el artículo 27 de la LAU Incumplimiento de obligaciones:

El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

En el punto 2 del artículo 27 se establece que el arrendador puede resolver el contrato por cualquiera de las siguientes causas:

• Cuando no se realice el pago de la renta mensual por el inquilino (la legislación no especifica la cantidad de mensualidades).
• Si no se ha abonado la fianza de manera íntegra o si se ha producido una actualización y no se ha ingresado el importe nuevo.
• Al subarrendar el inmueble (según el art. 27 que regula los tipos de contratos de alquiler, el arrendador puede rescindir el contrato de manera directa).
• Si se causan daños a la finca o se efectúan obras sin la aprobación del propietario.
• Cuando se lleven a cabo actividades fuera de lo establecido por contrato o que sean insalubres o nocivas para la vivienda.
• Si la vivienda se declara en situación de ruina o inhabitabilidad.
• Si el propietario pierde la propiedad por causas externas.

Además de los puntos anteriores, existe un motivo expreso de que el dueño necesite la vivienda para su uso propio o de cualquiera de sus familiares de primer grado de consanguinidad o adopción.

En este supuesto, puede recuperar la propiedad, según el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, siempre que se trate de una persona física, y se haya cumplido al menos el primer año de vigencia del contrato.

Se recomienda el envío de un burofax para que quede constancia legal de la comunicación expresa.

Por contrapartida, el inquilino también tiene derecho a rescindir el contrato de alquiler de la vivienda según lo establecido en el punto 3 del mismo artículo cuando acontezcan estas dos situaciones.

Si el arrendador no realiza las reparaciones en la vivienda según el artículo 21 de la LAU, o si el mismo lleva a cabo alguna perturbación en el empleo de la vivienda.

Como rescindir un contrato de alquiler paso a paso

Como ya hemos visto, en el momento que el inquilino incumpla alguna de las cláusulas establecidas por contrato, o bien el arrendador necesite la vivienda, puede dar por finalizada la relación contractual y la vivienda tendrá que ser desalojada.

Para iniciar el proceso para llevar a cabo esta finalización hay que conocer el estado de la legislación vigente al respecto. Por eso es recomendable contar con un servicio de gestores inmobiliarios especializados en gestión de alquileres que conozca todos los procedimientos legales y disponga de un gabinete jurídico para posibles trámites judiciales.

Los pasos a seguir serán los que desglosamos en los siguientes apartados: comunicación y notificación de la rescisión del contrato, redacción y firma del documento de preaviso de finalización de arrendamiento.

Notificación de la rescisión del contrato de alquiler

Dependiendo del motivo por el que se produce la rescisión del contrato de alquiler, el tipo de notificación puede variar.

Si la causa es de fuerza mayor por incumplimiento de algunas de las cláusulas tipificadas, véase impago, daños en la propiedad, subarrendamiento, etc. la comunicación puede ser inmediata.

Si se trata de una recuperación del inmueble por necesidad del dueño, como comentábamos en puntos anteriores, deberá realizar una notificación al inquilino con un plazo mínimo de dos meses de antelación, aconsejablemente por burofax.

Si, pasados tres meses desde la notificación no han ocupado la vivienda, el inquilino tiene un plazo de 30 días para ocuparla de nuevo o bien, tiene la opción de solicitar una indemnización compensatoria (gastos por el desalojo o una mensualidad por año de contrato sin cumplir).

En el casual de que el propietario no se haya instalado en la casa por causas de fuerza mayor.

Documento de preaviso de finalización de arrendamiento

Una vez se da por terminada la relación jurídica contractual, la empresa de gestión de alquileres redactará un documento legal que certifique la finalización del contrato de arrendamiento entre ambas partes.

Existen dos modelos de acuerdo de finalización de alquiler:

• ACUERDO CON LIQUIDACIÓN: En él, se certificará que se da por concluido el arrendamiento y que todas las obligaciones quedan saldadas.

• ACUERDO CON RETENCIÓN DE FIANZA: Con éste, como bien su nombre indica, hay temas pendientes de pago, por lo que el propietario se quedará la fianza hasta que todo esté saldado. Un claro ejemplo es de los pagos de suministros.

Qué hacer si el arrendatario no abandona la propiedad

Si tras la notificación conveniente, el inquilino se niega a abandonar el piso, el dueño tendrá que presentar la problemática a nivel judicial.

Para ello, hay tres maneras de proceder, pero es recomendable, antes de iniciar cualquier tipo de trámite legal, enviar un burofax solicitándole el pago de las rentas pendientes (en caso de impago) para evitar litigios posteriores.

Además, este burofax servirá como prueba de una reclamación extrajudicial en el caso de tener que avanzar con las pesquisas legales.

1. Acudir al Tribunal de Arbitraje

Solo se podrá acudir a este organismo si se dejó constancia de ello en el contrato de arrendamiento inicial.

2. Reclamar mediante procedimiento monitorio el importe económico

Ésta se da ante el impago de la renta mensual.

El arrendador tiene que comunicar la cantidad que se adeuda y el límite temporal para su pago. Si el arrendatario desiste, habrá que proceder a la demanda judicial directamente.

3. Demanda de desahucio

Es la última vía para reclamar la propiedad, y suele ser más tediosa en el tiempo debido a la saturación de los tribunales de justicia.

Se recomienda intentar por todos los medios que una de las dos anteriores funcione.

 

Rescindir el contrato de alquiler de la vivienda por el inquilino

En el caso de que el inquilino quiera rescindir el contrato de alquiler de la vivienda de manera unilateral, puede realizarlo pasados los seis primeros meses de contrato, y en tanto en cuanto se comunique con 30 días de antelación al dueño.

Si en el caso contrario, no han pasado esos seis meses, tendrá que hacer frente a una penalización económica, que corresponderá a la cantidad restante impagada del resto del año en vigencia del contrato.