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A la hora de arrendar una propiedad son muchas las dudas que pueden asaltar a la cabeza debido a la gran variedad existente, en la legislación española vigente, en cuanto a tipos de contratos de alquiler de vivienda y otros.

Por ello, hoy queremos ahondar en esta temática, ya que suele ser una de las principales preocupaciones por parte de los arrendadores.

¿Qué es un contrato de arrendamiento de vivienda?

Un contrato de arrendamiento de vivienda es aquel por el cuál el arrendador cede, a cambio de una renta mensual, al arrendatario un inmueble para establecerlo como su vivienda permanente.

Este contrato de alquiler solo está destinado para use habitacional, no para otras actividades.
En ese casual, como versa en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos urbanos (LAU), se trataría de un “Contrato para uso distinto de vivienda” como veremos en diferentes modalidades a lo largo del artículo.

Tipos de contratos de alquiler en España

El régimen jurídico estatal tiene tipificado distintos tipos de contratos de alquiler.

Hoy vamos a desglosar cada uno de los modelos vigente para que a la hora de enfrentarse a la decisión se tengan todos los conocimientos básicos sobre cada una de ellas, con el objetivo de sacar el mayor rendimiento posible a la propiedad y comprendiendo de primera mano su funcionamiento legal.

Contrato de alquiler de casa o piso para vivienda habitual

En el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se define este tipo de contrato de arredamiento de vivienda en el que “se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Incluyendo también esta normativa a mobiliarios, trasteros, plazas de garaje y otras dependencias que se incluyan dentro de la propiedad arrendada.

Aspectos más relevantes sobre este tipo de contrato:

  • Se considera como vivienda habitual.
  • El inmueble tiene que ser habitable y contar con la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación.
  • El precio de la renta será libremente pactado por las partes.
  • La duración (basada en el artículo 9 de la LAU) será pactada por las partes, pero se establecen cinco años (o siete si se trata de una persona jurídica) prorrogable tres años más si ninguna de las dos partes se manifiesta en los plazos estipulados.

Contrato de alquiler de temporada

El contrato de alquiler de temporada está regulado en el artículo 3 de la LAU, donde se encuentra ubicado dentro de los “contratos para uso distinto de vivienda”.

Este modelo, englobado dentro de tipos de contratos de alquiler de pisos está focalizado en el alquiler de una propiedad habitable para una duración no permanente por parte del inquilino.

Estamos ante el alquiler de una vivienda habitable para una duración no permanente por parte del inquilino. Se trata de inmuebles para personas que por ciertas circunstancias personales precisan de un alojamiento durante un tiempo determinado. Muchos de estos casos suelen darse en trabajadores que son trasladados y necesitan un alquiler de pisos para empresas.

Aspectos más relevantes sobre este tipo de contrato:

  • La ocupación tiene que ser ocasional.
  • Ambas partes podrán pactar libremente la renta mensual.
  • La fianza se estipula en el artículo 36 de la citada ley anterior, que será de dos meses.
  • No existe una duración del contrato mínima o máxima, será la que venga impuesta en el contrato, no puede ampliarse salvo clausulas acordadas.
  • Puede realizarse de manera verbal o escrita, según el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Contrato de alquiler de uso turístico

Dentro de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 3 “Arrendamiento para uso distinto de vivienda” se especifica que “se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior (art. 2 “Arrendamiento de vivienda”).

A la hora de alquilar un inmueble para uso turístico vacacional hay que decidir la modalidad que va a escogerse:

Titular de la vivienda es el mismo que el titular de la explotación turística.

El propietario del inmueble alquila directamente a un tercero y es el responsable de todas las gestiones del proceso siendo el único responsable ante la Administración Pública.

Es muy importante tener presente, en el casual de que ofrezca servicios complementarios de la industria hotelera tales como limpieza, servicio de restauración o lavandería, que debe presentar el IVA.

tipos de contratos de alquiler vacacional

Titular de la vivienda recibe un apoyo externo de una Empresa Gestora de la Explotación Turística para la explotación.

En este modelo, el propietario por motivos propios elige a una empresa de gestión de pisos para que realice todas las operaciones que intervienen en el alquiler del inmueble. Bien sea por desconocimiento del sector, por falta de tiempo o por comodidad.

Para ello, hay que realizar un contrato de arrendamiento de prestación de servicios o también llamado contrato de cesión del uso de la propiedad de uso turístico que tiene que ser presentado en la Administración Turística. En el cuál, tienen que constar los deberes, obligaciones y responsabilidades de ambas partes.

En lo referente a las rentas, la empresa gestora pagará la totalidad de la cuota pactada con el cliente final al propietario, percibiendo ésta el porcentaje fijado con el dueño del inmueble por la realización del servicio.

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Titular de la explotación turística es el arrendatario.

Éste es el más complejo, ya que el propietario alquilará la propiedad a un tercero (particular o empresa) que será el encargado de realizar la explotación turística y será el que cobre las rentas finales de los clientes.

El dueño no tendrá ningún tipo de participación activa ni pasiva en la actividad que se lleve a cabo, tan solo percibirá el ingreso mensual de la renta del inmueble por parte del tercero ejecutor.

Para ello, se tendrá que realizar la firma de un contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda entre el arrendador y arrendatario.

Y a continuación, el arrendatario será el encargado de subarrendar la vivienda como uso turístico motu proprio.

Contrato de alquiler con opción a compra

El contrato de alquiler con opción a compra está estipulado en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Se trata de un contrato mixto basado en el de arrendamiento ordinario de vivienda al que se le añade la cláusula de que opción a comprar el inmueble por parte del arrendatario.

Es una tipología muy atractiva para aquellas personas que deseen adquirir una propiedad, pero que en el momento actual no cuenten con la capacidad económica para hacer frente al desembolso total.

En el contrato se fija tanto el precio del alquiler, como el de compra y se emplaza al inquilino a que un plazo límite decida si está interesado en realizar la transacción.

En estos casos, es habitual que la cuota de alquiler que impone el propietario sea algo más elevada. Esto responde a que parte de esa cuota mensual corresponde a parte del pago por adelantado de la compra de la propiedad y, además, protege el dueño de las posibles futuras subidas y bajadas de los precios del mercado.

Si finalmente se procede a la compra de la vivienda, las mensualidades pagadas serán restadas del precio de adquisición final estipulado.

Dentro del contrato debe constar toda la información referente, tanto al alquiler como a la compra en cuanto a plazos, cantidades, gastos extra o depósito entre otros.

Contrato de alquiler social

A diferencia de los anteriores, el contrato de alquiler social está regulado de manera diferente.

Se trata de un tipo de contrato de bajo coste que se originó con el objetivo de dar solución a la falta de vivienda para ciertas familias situadas en riesgo de exclusión social.

Según el Real Decreto 2960/1976, de 12 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Legislación de Viviendas de Protección Oficial argumenta que las viviendas sociales serán “Las que sean calificadas como tales por el Ministerio de la Vivienda si cumplen las características técnicas y económicas y los condicionamientos subjetivos, que se fijen reglamentariamente, y reciban los beneficios que esta Ley establece.”

Sin embargo, debido a las diferentes crisis económicas surgidas durante los últimos años, el anhelo de acceder a una vivienda de este tipo ha crecido exponencialmente a otros sectores de la población que no presentan ingresos suficientes para tener acceso a un alquiler estándar.

Entre ellos, encontramos una variedad de perfiles muy amplia como pueden ser personas mayores, familias sin ingresos, personas que no pueden hacer frente al pago de la hipoteca o que hayan sido desahuciadas, aquellos que hayan perdido su inmueble por un desastre natural o jóvenes que no pueden pagar un alquiler, entre muchos otros.

La gran problemática que lleva viviéndose desde hace años es la gran demanda existente, la falta de oferta y la demora en el proceso de solicitud y entrega.

Para acceder a estos pisos hace falta cumplir una serie de requisitos que servirán para la asignación según el tipo de perfil que se posea. Estos son pautados por el gobierno español y por ciertas entidades bancarias y cajas de ahorros:

  • Ser mayor de edad y no poseer ninguna vivienda en propiedad.
  • El precio final del alquiler no puede superar los 400€ ni más del 30% de los ingresos anuales de la unidad familiar. En el caso de que no se puede hacer frente a esa cantidad, puede ser menor.
  • La duración del contrato es de dos años como máximo. Sin embargo, puede dilatarse hasta los siete dependiendo de si se cumple con ciertos requisitos legales establecidos.
  • Cabe la posibilidad de que esta vivienda pase a ser hogar definitivo y permanente, pero estos casos tienen que ser estudiados de manera detenida.
  • Estos son los requisitos genéricos, pero cada entidad bancaria puede establecer los suyos propios para acceder a la solicitud.

Contrato de arrendamiento de finca rústica

Según la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos se consideran contratos de arrendamientos rústicos todos “aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.”

Se trata del alquiler de fincas, que cuenten con la calificación de rústica y que tengan como finalidad la explotación de actividades ganaderas, forestales y agrícolas.

El propietario de la finca o usufructuario percibirá una renta mensual, permitiendo al arrendatario los beneficios totales como resultado del ejercicio de explotación en dicho terreno con una duración mínima de cinco años.

En el artículo 3 de la citada ley, se especifica que el contrato puede realizarse entre dos personas físicas, dos personas jurídicas y también entre una persona física y otra jurídica.

Dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se ubique la finca, el arrendatario tendrá unos derechos y obligaciones diferentes.
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Contrato de arrendamiento de local de negocio

El contrato de arrendamiento de negocio es aquél en el que el propietario de un local alquila este espacio físico a otra persona para su explotación como local de actividad comercial y no para vivienda particular, a cambio de una renta mensual.

Dependiendo del caso, el local puede ser entregado vacío o con contenido, en este segundo caso el mobiliario no puede ser apto por sí mismo, para rendir un producto mercantil.

La legislación que regula este tipo de contratos es la Ley de arrendamientos urbanos.

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