Tributación del alquiler de la vivienda por parte de los Propietarios [+ Caso práctico]

Si al llegar la campaña de la declaración de la Renta te surgen dudas de cómo efectuar la tributación del alquiler de tu vivienda, de los importes percibidos, siendo el propietario del inmueble arrendado, en este artículo podrás dar respuesta a todas las preguntas que te hayan podido surgir.

En primer lugar, hay que diferenciar entre la figura del propietario o arrendador y la del inquilino o arrendatario, ya que tributan de manera diferente.

ARRENDATARIO

La Agencia Tributaria establecer que solo podrá deducirse la vivienda en alquiler como gasto, si su contrato de arrendamiento fue firmado con anterioridad a fecha de 1 de enero de 2015.

La deducción estipulada de es de un 10,05% sobre las cantidades satisfechas en el periodo impositivo, siempre que la base imposible sea menor a 24.107,20 €.

Solo podrá llevarse a cabo por parte del inquilino que figure como titular del contrato.

ARRENDADOR

En el caso del arrendador o propietario de la vivienda, que obtiene unos ingresos por tener una vivienda arrendada, tendrá que tributar el alquiler de la vivienda y declarar los ingresos que percibe por dicho alquiler.

Dicha tributación se incluye dentro del apartado “Rendimiento de capital inmobiliario”. no obstante, también tendrá la posibilidad de restar a dichos ingresos determinados gastos, y así obtener el beneficio neto por dichos alquileres.

En el supuesto de que el arrendamiento se realice como parte de una actividad empresarial, se declarará como cualquier otra actividad empresarial en el apartado de rendimientos de actividades económicas, y no como rendimientos de capital inmobiliario, teniendo en este caso un tratamiento fiscal distinto, cuyo contenido queda fuera de este artículo.

Tributación IRPF del alquiler de vivienda

Conozcamos todo sobre la tributación IRPF del alquiler de vivienda de propiedad.

1. Ingresos íntegros

Constituyen los rendimientos íntegros del capital inmobiliario todas las cantidades que percibe el propietario por el alquiler del inmueble.

2. Gastos deducibles del alquiler de vivienda por el propietario de la vivienda alquilada

Según los artículos 23.1 a) 1º Ley IRPF y 13 a) Reglamento, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble.

Se consideran incluidos entre los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:

• Intereses y demás gastos de financiación, de los préstamos que se hayan adquirido para la compra del inmueble.
• Los gastos de conservación y reparación del inmueble arrendado y cuya finalidad es mantener el inmueble apto para su alquiler.
• Son deducibles los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, como, por ejemplo, el IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc.,
• Las cantidades pagadas en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines, etc. en particular, las cuotas de la comunidad de propietarios cuando se trata de inmuebles en régimen de propiedad horizontal.
• Los gastos ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, y los de defensa jurídica en caso de que fuera necesaria por problemas jurídicos relativos al alquiler.
• Las primas de contratos de seguro, bien sea de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga sobre el inmueble arrendado.
• Los gastos por servicios o suministros (agua, luz, gas e internet, etc.) dichos gastos sólo serán deducibles en la medida en que sean soportados y pagados de forma efectiva por el arrendador.

Además de los conceptos específicamente enumerados anteriormente, tienen la consideración de fiscalmente deducibles cualquier otro gasto siempre que sea necesario para la obtención de los correspondientes ingresos.

Tienen la consideración de gastos deducibles las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. importe será el el 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes:

• Coste de adquisición del inmueble
• Valor catastral excluido el valor del suelo.

Hay que recordar que el importe total a deducir por los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición del inmueble, y demás gastos de financiación, así como los de reparación y conservación no podrá exceder, de la cuantía de los ingresos íntegros obtenidos.

El RENDIMIENTO NETO está constituido por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles anteriormente relacionados

Una vez obtenido el rendimiento neto para el propietario del inmueble, éste tendrá derecho a aplicar una reducción del 60% de dichos rendimientos netos según el art. 23.2 ley IRPG en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda.

De tal manera que, el rendimiento neto positivo, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles en los términos anteriormente comentados, se reducirá en un 60 por 100, cualquiera que sea la edad del arrendatario.

La ley del I.R.P.F. establece que, esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.

En ningún caso resultará de aplicación la reducción respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen por la administración.

3. Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco

Según la normativa, arts. 24 y 85 ley IRPF, cuando el arrendatario del inmueble sea el cónyuge o un pariente del contribuyente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total computable no podrá ser inferior a la cuantía que resultaría de la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias. de acuerdo con dicho régimen especial, el rendimiento neto total mínimo no podrá ser inferior al que resulte de aplicar:

1. El 2 por 100 al valor catastral que corresponda al inmueble en cada período impositivo.
2. El 1,1 por 100 del valor catastral si se trata de inmuebles urbanos cuyos valores catastrales hayan sido revisados o modificados, en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.

Otras deducciones

Con independencia de lo citado anteriormente, los propietarios de viviendas arrendadas tienen también una ser de deducciones en su declaración del IRPF, por tributación por alquiler de vivienda. Las mencionadas son las deducciones por obras de mejora de eficiencia energética en viviendas y que a continuación se detallan.

1.- Deducción por obras de mejora para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración

La deducción resulta aplicable a las cantidades satisfechas desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2022 por obras realizadas durante dicho periodo que cumplan las condiciones y requisitos que se indican en los apartados siguientes.

No obstante, la deducción se practicará en el período impositivo en el que se expida el certificado de eficiencia energética emitido después de la realización de las obras. En todo caso, dicho certificado deberá ser expedido antes de 1 de enero de 2023.

Dan derecho a la deducción las obras realizadas para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración de las siguientes viviendas:

• La vivienda habitual del contribuyente o cualquier otra vivienda de la que sea titular el contribuyente que tenga arrendada para su uso como vivienda en ese momento o en expectativa de alquiler, siempre que, en este último caso, la vivienda se alquile antes de 31 de diciembre de 2023.
• Las obras que permiten beneficiarse en 2021 de la deducción son únicamente las realizadas desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2022 para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración. La demanda energética de calefacción y refrigeración .

Es la energía necesaria para mantener las condiciones internas de confort del edificio. A estos efectos se entenderá que se ha reducido la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda cuando se reduzca en al menos un 7 por 100 la suma de los indicadores de demanda de calefacción y refrigeración del certificado de eficiencia energética expedido por el técnico competente después de la realización de las obras, respecto del expedido antes del inicio de las mismas.

Únicamente podrán aplicar la presente deducción los contribuyentes que ostenten el título de propietarios de la vivienda objeto de tales obras.

La base máxima anual de esta deducción será de 5.000 euros. Este límite es idéntico en tributación individual y en conjunta.  El porcentaje de deducción aplicable sobre la base de deducción, en los términos anteriormente comentados, es el 20 por 100.

2.- Deducción por obras de mejora que reduzcan el consumo de energía primaria no renovable.

La deducción resulta aplicable a las cantidades satisfechas desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2022 por obras realizadas durante dicho periodo que cumplan las condiciones y requisitos que se indican a continuación.

Las obras realizadas para la mejora en el consumo de energía primaria no renovable en las siguientes viviendas:

• La vivienda habitual del contribuyente o cualquier otra vivienda de la que sea titular el contribuyente que tenga arrendada para su uso como vivienda en ese momento o en expectativa de alquiler, siempre que, en este último caso, la vivienda se alquile antes de 31 de diciembre de 2023.

Se considera que se trata de un arrendamiento de un bien inmueble para su uso como vivienda cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendamiento recaiga “sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.

• Las obras que permiten beneficiarse en 2021 de la deducción son únicamente las realizadas desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2022 para la mejora en el consumo de energía primaria no renovable.

A estos efectos, únicamente se entenderá que se ha mejorado el consumo de energía primaria no renovable en la vivienda en la que se hubieran realizado tales obras cuando:

• Se reduzca en al menos un 30 por 100 el indicador de consumo de energía primaria no renovable.
• Se consiga una mejora de la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación (la del consumo energético), acreditado mediante certificado de eficiencia energética expedido por el técnico competente después de la realización de aquéllas, respecto del expedido antes del inicio de las mismas.

Únicamente podrán aplicar la presente deducción los contribuyentes que ostenten el título de propietarios de la vivienda objeto de tales obras.

La base máxima anual de esta deducción será de 7.500 euros. Este límite es idéntico en tributación individual y en conjunta.  El porcentaje de deducción aplicable sobre la base de deducción, en los términos anteriormente comentados, es el 40 por 100.

3.- Deducción por obras de rehabilitación energética de edificios de uso predominante residencial

La deducción resulta aplicable por las cantidades satisfechas desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2023 por las obras realizadas durante dicho periodo que cumplan las condiciones y requisitos que se indican a continuación:

• La deducción se practicará en los períodos impositivos 2021, 2022 y 2023, en relación con las cantidades satisfechas en cada uno de ellos, siempre que se hubiera expedido, antes de la finalización del período impositivo en el que se vaya a practicar la deducción, el certificado de eficiencia energética.
• Dan derecho a la deducción las obras de rehabilitación energética realizadas en edificios de uso predominante residencial donde esté ubicada la vivienda o viviendas propiedad del contribuyente. Puede tratarse de cualquier tipo de vivienda (tanto en la vivienda habitual como en segundas residencias o viviendas arrendadas) que sea de propiedad del contribuyente, salvo las viviendas afectas a actividades económicas. Se asimilarán a viviendas las plazas de garaje y trasteros que se hubieran adquirido con estas. Tendrán derecho a la deducción las obras llevadas a cabo en elementos comunes del edificio que se efectúen en jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos.

Las obras que permiten beneficiarse de la deducción son las de rehabilitación energética del edificio. A estos efectos, tendrán la consideración de obras de rehabilitación energética del edificio aquéllas que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio en el que se ubica la vivienda, debiendo acreditarse con el certificado de eficiencia energética expedido por el técnico competente después de la realización de aquéllas: una reducción del consumo de energía primaria no renovable, referida a la certificación energética, de un 30 por ciento como mínimo, o bien, o la mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación (la del consumo energético), respecto del expedido antes del inicio de las mismas.

Únicamente podrán aplicar la presente deducción los contribuyentes, propietarios de las viviendas ubicadas en el edificio.

* Información relativa a la tributación del alquiler de vivienda extraída del Manual de RENTA de la Agencia Tributaria 2021.

Tributación del alquiler de vivienda [Ejemplo práctico]

Para entender de manera visual cómo podemos realizar la tributación por alquiler de vivienda vamos a desglosar un ejemplo real de dicha operación.

Estamos ante el caso de un propietario que alquila su propiedad de manera anual.

Factores que intervienen en la tributación:

• Vivienda arrendada por 900 euros mensuales.
• La vivienda fue adquirida por un importe equivalente a 90.000 euros, más 7.000 euros de gastos.
• Se han pagado a lo largo del año la cantidad de 400 euros de intereses de un préstamo que se pidió para su compra.
• El valor catastral de dicha vivienda que no ha sido revisado en los últimos 10 años asciende a 66.200 euros, de los que 27.080 euros corresponden al valor del suelo y 39.120 euros al valor de construcción.
• El coste de adquisición del mobiliario instalado en la vivienda, según factura de 2015, asciende a 6.900 euros.
• Los gastos satisfechos en dicha vivienda han sido los siguientes:
  Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): 260,00
  Comunidad: 850,00
  Revoco de la fachada: 210,00

Solución:

INGRESOS ÍNTEGROS:  (900 x 12) 10.800,00

GASTOS DEDUCIBLES: 

Intereses de los capitales invertidos en la adquisición de la vivienda (préstamo hipotecario): 400,00

Gastos de reparación y conservación: 210,00

Tributos, recargos y tasas (IBI): 260,00

Gastos de Comunidad: 850,00

Amortización: Vivienda (3% x 58.200) (2) = 1.746,00

Total gastos deducibles: 3.066,00

 

Rendimiento neto (10.800 – 3.066,00) = 7.734,00

Reducción por arrendamiento vivienda (60% /7.734,00) = 4.640,40

Rendimiento neto reducido: (6.644,00 – 4.640,40) = 3.093,60