¿Tienes un piso arrendado, pero necesitas vender tu piso con inquilino porque precisas liquidez?
Seguro que en el momento de tomar la decisión de la venta de tu inmueble son muchas las dudas que te asaltan, ya que, a priori, no parece una situación sencilla de resolver.
Sin embargo, aunque se trate de una operación muy concreta con ciertas peculiaridades intrínsecas, está contemplada en la legislación actual sobre arrendamientos urbanos.
Lo recomendable, si hay que enfrentarse a esta situación, y no hay premura por la venta, es esperar a que el contrato de arrendamiento venza y proceder a su venta posteriormente.
Pero, si no es el caso, aquí te explicamos todos los pasos a seguir si se quiere vender un piso con inquilino.
Pasos para vender un piso con inquilinos
Antes de saber cómo vender tu piso en Madrid u en otras comunidades, se puede vender un piso con inquilinos dentro, hay que tener presente ciertos aspectos legales y jurídicos que vamos a analizar a lo largo del artículo desde una doble vertiente que desglosamos aquí:
- El análisis inicial del estado de la situación legal del inmueble.
- Derechos y obligaciones de ambas partes, propietario e inquilino.
1. Cotejar el estado legal del inmueble
El primero paso es conocer la situación legal actual, en este caso, si el contrato de arrendamiento se efectuó de manera correcta.
Para ello, hay que cotejar, si se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, un acto totalmente necesario para poder iniciar el posterior proceso de compra.
En el caso de que la propiedad esté inscrita debidamente, el futuro propietario no podrá tener acceso a la vivienda hasta que el inquilino actual la haya desalojado, según estipula la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
En el supuesto contrario, de que el contrato de alquiler no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad, la legislación anteriormente citada, menciona que el actual inquilino no podrá ser sometido a desalojo inmediato, sino que habrá que concederle un plazo máximo de tres meses para que deje la vivienda.
También, podemos encontrarnos en la situación de que la propiedad pueda sufrir una ejecución hipotecaria.
En este supuesto, la entidad bancaria se adjudicará la propiedad de la vivienda y el contrato de alquiler podrá seguir en vigencia lo estipulado bajo contrato, sin que el inquilino sufra ningún malestar.
2. Notificación de la venta y derecho de adquisición preferente del inquilino
Citando el punto 1 del artículo 25 de la LAU, “En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma…”
El inquilino tendrá derecho de tanteo sobre la propiedad a partir del día siguiente de la notificación de la intención de venta.
Excepciones del derecho de tanteo y retracto
- En los contratos de arrendamiento donde se haya incluido una cláusula específica que señale que el inquilino renuncia a este derecho.
- Si la vivienda se vende de manera conjunta con otras viviendas o propiedades, que formen parte de un mismo inmueble, cuya titularidad sea del mismo arrendador.
- Si se lleva a cabo una venta de diferentes propiedades con diferentes propietarios a un mismo comprador.
Una vez estamos al corriente de estas situaciones legales, el proceso a seguir para la venta de tu piso, o casa, sería el siguiente:
POR PARTE DEL PROPIETARIO
Notificación por escrito de la siguiente información:
- El aviso de venta de la vivienda.
- El precio de venta.
- La fecha.
- Las condiciones legales establecidas.
POR PARTE DEL INQUILINO
- Debe responder en un plazo máximo de 30 días si desea adquirir el inmueble.
- Si no responde, legalmente se da por entendido que no quiere quedarse con él.
- Si responde con la aceptación de la compra, tendrá 180 días para formalizar la operación.
3. Comunicar al nuevo comprador la situación legal actual
Una vez se tiene un comprador interesado en el inmueble (que no sea el actual arrendatario) hay que proceder a detallarle, de manera pormenorizada, la situación actual en la que se encuentra la propiedad.
Es decir, que hay un contrato de arrendamiento en vigencia con personas habitando dentro.
Del mismo modo, se recomienda ponerle en su conocimiento el estado real de la relación con el inquilino. Si está al día con los pagos, la renta acordada, subidas del Índice de Precios al Consumo (IPC), y cualquier otro tema que pueda afectarle.
Toda esta información es necesaria, por si el nuevo dueño decidiera continuar con el contrato de arrendamiento en vigencia durante un periodo de tiempo posterior y no entrar a vivir en el piso.
4. Prohibido el desalojo del arrendatario
¿Se puede vender piso con inquilinos y echarlos de la propiedad cuando se desee?
La respuesta es un rotundo, no.
Como hemos comentado anteriormente, tiene que darse por finalizado el tiempo estipulado en el contrato de arrendamiento, y si hay un nuevo propietario solo habrá que proceder a hacer un cambio en la titularidad del contrato.
En el supuesto de que el nuevo dueño no quiera continuar con esa relación legal, solo queda la opción de entablar una negociación con el arrendatario.
Aunque éste no está obligado a desalojar el piso o casa, siempre se puede llegar a un acuerdo que beneficie a ambas partes.
Os recomendamos esta lectura para saber cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario.
Excepciones de derecho de expulsión de la vivienda
- Tras la finalización del contrato.
- Si no se abonan las mensualidades estipuladas en tiempo y forma.
- Si no se cumplen las condiciones pactadas bajo contrato.
- Si el propietario necesita la vivienda por causas mayores (casos específicos).
5. Gestión de visitas al inmueble
Una vez puesto la propiedad en el mercado inmobiliario, hay que vender piso con inquilino, sin embargo, éste puede negarse a recibir visitas de posibles futuros compradores.
Aunque el propietario es el dueño de la vivienda, una vez se firma el contrato de arrendamiento, queda estipulado que el arrendatario es el que tiene legalmente el derecho de uso sobre este inmueble.
Por ende, es totalmente obligatorio su consentimiento para poder entrar a la vivienda.
Cómo una agencia inmobiliaria te puede ayudar a vender tu piso con inquilinos dentro
Si lo que interesa como propietario es cómo vender rápido un piso con inquilino, te dejamos una serie de recomendaciones de nuestros property managers para poder llevar a cabo la operación de la manera más legítima y coordinada posible.
- Cuenta con el asesoramiento de un equipo de expertos inmobiliarios en Madrid que te ayuden en las gestiones legales con el inquilino actual y el futuro comprador. Del mismo modo, te gestionarán las visitas al inmueble con los posibles compradores.
- Conoce el estado legal del inmueble y ten en tu poder toda la documentación actualizada.
- Presenta en tiempo y forma todas las notificaciones legales requeridas.
- Mantén siempre la calma a la hora de las negociaciones con el inquilino, en el caso de que no quiera abandonar el inmueble.