Para muchas personas, lanzarse a la aventura de vender piso para comprar otro puede resultar ciertamente sobrecogedora debido a los diversos factores que intervienen en ambas operaciones. Establecer precios competitivos, realizar la tasación de la vivienda, investigar la viabilidad económica, conocer el mercado inmobiliario o la obtención de financiación, son algunos de ellos.
Por ello, a lo largo del artículo daremos respuesta a las dudas más habituales que nuestros clientes suelen consultarnos durante el proceso, tanto de venta como de compra, tales como ¿puedo vender piso con hipoteca para comprar otro? ¿cómo comprar una casa antes de vender la tuya? ¿qué gastos se originarán de la futura compra?
Te daremos las claves para poder vender tu casa para comprar otra y evitar contratiempos que puedan añadir complejidad a las operaciones.
Factores a tener en cuenta antes de vender mi piso para comprar otro
Son muchas las variables presentes en estas dos operaciones, por eso, hay que estar 100% seguro del paso que se va dar conociendo al detalle los factores que van a intervenir tanto en la venta como en la compra, ¡Te los contamos!
Estudiar el mercado actual
Si estoy planteando vender piso para comprar otro la primera acción a ejecutar es estudiar la situación actual del mercado. Esto nos servirá tanto para la venta como para la futura compra.
Como ya sabemos, el mercado inmobiliario es muy fluctuante ya que en los últimos años los precios de las viviendas han ido variando, y mucho más si nos focalizamos en las grandes urbes.
¿Qué puntos de partida debemos tener presentes en nuestra investigación?
- Analizar las diferentes zonas que nos resulten interesantes y no solo centrarnos en éstas, sino ampliar el radio de búsqueda. Si hay una alta oferta, los precios competirán entre sí y quizás tendrías que ajustar a la baja.
- Buscar viviendas de características similares a la nuestra e investigar las tendencias en cuanto a los precios. Este factor es muy relevante a la hora de definir cuándo será un buen momento para vender y para comprar.
- Si tu vivienda tiene factores diferenciales, como una gran ubicación, orientación o reformas eso ayudará a justificar el precio por encima de la competencia.
- Tener muy presente la temporalidad. En verano y, sobre todo, en primavera hay una mayor demanda debido a las familias que que quieren mudarse antes del inicio del año escolar en septiembre. Sin embargo, en otoño y en invierno hay menos compradores pero, a pesar de ello, suelen encontrarse en búsqueda activa.
- Conocer la situación económica local y global. No solo hay que estar al tanto de la fluctuación de los tipos de interés, solo que también es necesario conocer cómo se está moviendo la economía a nivel local de las ciudades donde te interesa comprar, o bien, donde se sitúe tu vivienda para venderla.
- Si las tasas de interés tienden a la baja, es un buen momento porque aumentará la demanda y podrás jugar con el precio de venta.
Valoración de tu vivienda actual
Antes de vender casa para comprar otra hay que conocer el valor real de tu vivienda en el mercado.
Aunque la investigación previa de la oferta y demanda por tu zona de interés es importante para fijar un precio competitivo, no hay que perder de vista las expectativas económicas que se tienen a nivel particular.
La situación ideal es conseguir un equilibrio entre ambos factores, teniendo como referencia de base la tasación de tu vivienda.
En ella, se valorarán todos los aspectos específicos como pueden ser los siguientes:
- Estado actual.
- Ubicación.
- Tamaños.
- Aspectos diferenciales.
Definición de presupuesto para comprar otra vivienda
Cuánto nos podemos gastar en el futuro inmueble es una de las preguntas más habituales.
El tercer paso para vender y comprar casa al mismo tiempo es definir el presupuesto del que se va a disponer para adquirir la nueva vivienda.
Debemos conocer los recursos financieros de los que se disponen y los gastos que generará la futura compra.
¿Qué factores hay que tener en el punto de mira para esta operación?
- La valoración de vivienda actual que se haya hecho en la tasación.
- Si se dispone de ahorros, deudas anteriores o préstamos.
- Analizar con tu entidad bancaria la posibilidad de solicitar un préstamo hipotecario.
- Desglosar los gastos e impuestos que se generarán de la compra.
Te recomendamos que hagas un estudio exhaustivo de tu viabilidad económica para establecer un coste máximo que puedas invertir, en el que se incluirá la tasación, el dinero del que se disponga personalmente, los gastos extra y si es preciso acudir a una entidad bancaria.
Lo más importante es no dar un paso adelante y lanzarse a vender un piso para comprar otro de manera inmediata. Sino que hay que analizar todos los puntos anteriormente citados y saber, a ciencia cierta, si se dispondrá de una vialidad económica para llevar a cabo la operación.
Pasos para vender tu casa y comprar otra
¿Qué tenemos que hacer para vender tu casa y comprar otra?
Ser muy metódico y organizado, poner especial atención y sobre todo, contar con ayuda de profesionales ya que no siempre disponemos de todo el tiempo y los conocimientos para poder cerrar la venta y la compra de manera eficiente.
Vamos a desarrollar los tres puntos más destacados a continuación.
Prepara tu piso para la venta
Una vivienda que luce espectacular siempre va a ser beneficioso a la hora de venderla, no solo porque incrementará el valor en el mercado, sino porque ayudará a que el proceso de la venta sea mucho rápido y eficiente al, seguramente, contar con más personas interesadas.
Te dejamos unos tips para vender tu piso en tiempo récord:
- Resalta las mejores características y poténcialas, tanto en el anuncio como en las imágenes y vídeos.
- Invierte una pequeña parte del presupuesto en el home staging pintando, decorando y mejorando las estancias.
- Distribuye los espacios y el mobiliario dando una gran relevancia a la luz natural, eso atrae de manera directa.
- Despersonaliza las habitaciones para que perciban neutralidad y calidez, pero de esta manera, los visitantes podrán conectar con la vivienda y sentirla como suya, sin elementos personales de la actual familia que reside ahí.
Poner el inmueble a la venta
Si quiero vender piso para comprar otro debemos seguir estos pasos:
- Contacta con un gestor de inmuebles que te asesore durante todo el proceso.
- Realiza una tasación del inmueble para conocer el valor real.
- Fija el precio de venta final con una horquilla de margen para negociar.
- Vigila a tu competencia en base al tipo de vivienda, tamaño y ubicación.
- Deja que el agente inmobiliario se encargue de gestionar la publicación del anuncio, las visitas y llevar un control de situación en todo momento.
- Ten preparada toda la documentación pertinente para el proceso de venta.
Buscar tu nueva vivienda
El punto de partida de este punto, al igual que ocurre como en el anterior, es tener conocimiento del estado en el que se encuentra el mercado inmobiliario.
- Hacer un listado de los puntos necesarios de tu nueva vivienda, en referencia a, la ubicación, la tipología (piso, adosado, chalet …), las dimensiones del terreno o la propiedad …
- Define la temporalidad y la urgencia de la venta, eso te dará mayor o menor margen para negociar con los futuros compradores.
- Determinar el presupuesto total del que se dispondrá.
- Contactar con un agente inmobiliario de venta de pisos que conozca al milímetro el sector y se encargue de realizar todas las gestiones por ti.
- Antes de la compra, realiza una inspección de toda la propiedad con expertos para saber el estado real de todas las instalaciones y suministros.
Calcula los gastos de compraventa
Este es un punto fundamenta durante ambos procesos. Y, debido a su importancia dentro de la decisión, tanto de la venta como de la compra, hay que ser cautelosos y previsores.
Gastos como el IRP, Plusvalía municipal, IVA, ITP, Registro de la propiedad, gastos de notaría, de gestiones varias, entre muchos otros, son los que hay que tener presentes.
Ahondaremos con mayor profundidad para saber que si vendo mi casa para comprar otra qué gastos tengo en el siguiente apartado.
Si vendo mi casa para comprar otra ¿qué gastos tengo?
Cuando queremos vender piso para comprar otro no solo hay que tener presentes el coste del nuevo inmueble, sino que hay que analizar de forma minuciosa todo aquello que pueda mermar el montante económico a la hora de adquirir la propiedad.
Aquí te dejamos un listado de los gastos habituales en una compraventa:
- Notaría.
- Gestoría.
- Comisión de apertura de la hipoteca.
- Agencia inmobiliaria.
- Tasación del inmueble.
- Registro de la Propiedad.
- Cancelación de la hipoteca.
- Impuesto de basuras.
- Certificado de Eficiencia Energética.
- Certificado de la Comunidad de Propietarios.
Además de estos ya mencionados, no hay que olvidar que hay que hacer frente a una serie de impuestos que te detallamos a continuación.
Impuestos que tengo cuando quiero vender una casa para comprar otra
Impuestos a la hora de vender un inmueble
- Plusvalía municipal
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
- Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial
Impuestos a la hora de comprar un inmueble
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para vivienda de segunda propiedad
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) para vivienda de nueva construcción
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Documentación necesaria para vender un piso para comprar otro
A continuación, te desglosamos toda la documentación que vas a necesitar para vender piso y comprar otro.
Documentación que debes aportar para vender una vivienda:
- Escrituras de la propiedad.
- Nota Simple Registral.
- Certificado de Deuda pendiente (en el caso de tener una hipoteca).
- Certificado de Eficiencia Energética.
- Cédula de Habitabilidad (en el caso de que corresponda por ubicación).
- Certificado de la Comunidad de Propietarios.
- Último recibo pagado del IBI.
- Últimos recibos pagados de los suministros.
Documentación que debes solicitar para comprar una vivienda:
- Contrato de Arras.
- Contrato de Compraventa.
- Nota Simple Registral.
- Tasación.
- Documento de Preaprobación hipotecaria (en el caso de que se necesite).
- Certificado de Eficiencia Energética.
- Último recibo pagado del IBI.
¿Qué pasa si tengo una hipoteca y quiero comprar otra casa?
Este hecho es bastante habitual entre los compradores de viviendas, pero no hay que preocuparse en exceso ya que te vamos a ayudar a que conozcas los pasos que hay que seguir para poder comprar la casa de tus sueños liberándote de tu actual hipoteca.
Según la Ley Hipotecaria Española, Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el préstamo hipotecario siempre estará vinculado a la propiedad como garantía, por lo que una vez hayas realizado la venta de tu propiedad el préstamo tiene que ser liquidado.
Por lo tanto, aquí se abren dos vías si quieres vender piso con hipoteca para comprar otro:
Primera situación: Si se va a saldar la hipoteca con el dinero de la venta, el proceso a seguir será el siguiente.
Solicitar a tu entidad bancaria el saldo pendiente de liquidar de la hipoteca (incluirá el saldo pendiente de pago, los intereses y penalizaciones, en el caso de que las haya).
En el contrato de compraventa, ante notario, se establecerá que la cantidad pendiente de saldar se ejecutará con parte del importe de la venta y la cantidad restante se entregará al vendedor.
El último paso será firmar la escritura de cancelación ante notario que harán llegar al Registro de la Propiedad para que la cancelación de la inscripción de la hipoteca.
Segunda situación: Si tengo una hipoteca y quiero comprar otra casa, pero quiero solicitar una nueva hipoteca, hay dos opciones o solicitar la subrogación de la hipoteca o bien, solicitar un préstamo puente.
En el caso del primero, podrás trasladar las condiciones pactadas de la hipoteca vigente a las de la nueva propiedad.
Si queremos un préstamo puente, lo que conllevará es que la entidad financiera te permitirá adquirir una nueva vivienda sin que la actual haya sido vendida, cubriendo el periodo de tiempo entre la compra y la venta, utilizando los fondos obtenidos de la venta para saldar el préstamo puente.
¿Qué ocurre si compro antes de vender mi vivienda actual?
Muchos de nuestros clientes nos dicen: “Quiero vender mi casa y comprar otra, pero no sé cuál es el proceso que debo iniciar antes”.
Seguramente, si te encuentras en la misma situación de búsqueda y venta, te la hayas hecho en muchas ocasiones.
¿Qué inconvenientes pueden surgir si compramos sin haber vendido?
- No tener capacidad económica de hacer frente al pago de la nueva vivienda.
- Tener que gestionar una doble hipoteca (en el caso de que te la acepten) y los gastos asociados que ello conlleva.
- Debido a la premura por conseguir dinero, se puede incurrir en una venta de tu vivienda actual por debajo del precio deseado.
Siempre se recomienda vender antes de comprar para asegurar, pero no siempre se dará la situación ideal de encontrar un comprador ideal y tener la casa que tanto ansiábamos a la venta, por lo que cada persona tendrá que decidir si asumir el riesgo o no.
Consejos para vender y comprar casa al mismo tiempo
A lo largo del artículo te hemos ido desglosando tips y consejos para vender piso para comprar otro pero te dejamos un listado resumido donde encontrarás todos los puntos a tener presente durante todo el proceso:
- Coordinar correctamente las fechas entre la venta y la compra.
- Prioriza la venta para saber qué cuantía tendrás disponible, pero no descuides la búsqueda.
- Realiza un estudio de tu situación financiera e hipotecaria y analiza la viabilidad.
- Contrata a un buen gestor de inmuebles para que te asesore durante todo el proceso (desde la valoración de la vivienda, la búsqueda, la venta y demás procesos administrativos y legales).
- Desglosa tus necesidades para el nuevo hogar.
- Analiza la situación del mercado actual.
- Viste y presenta tu inmueble en las mejores condiciones posibles, aunque suponga un pequeño gasto, ya que puede repercutirte positivamente en el precio de venta.