La venta de una vivienda heredada puede convertirse en un proceso complicado, especialmente cuando los herederos no están de acuerdo.
¿Se puede vender un piso heredado? Sí, se puede.
Ante esta situación, surge la necesidad de contar con una guía clara y precisa que nos oriente en cada paso del proceso.
Es por ello por lo que en este artículo encontraras la información necesaria para vender tu casa heredada de manera fácil y efectiva, incluso en situaciones de conflicto entre hermanos o herederos.
¡Sigue leyendo para descubrir cómo hacerlo!
Factores a considerar para vender un piso heredado
Algunos factores que debes tener muy en cuenta son los siguientes:
- Estado legal de la herencia, debe estar regularizada legalmente.
- Saber sobre la participación de los herederos (ya sea en caso de hermanos o por temas de divorcios).
- Estar al tanto de si el piso tiene deudas, hipotecas, impuestos pendientes, o gastos de comunidad.
- Impuestos como la plusvalía municipal, y el IRPF.
- Valoración del inmueble para determinar su precio de venta adecuado o estimación del valor de mercado.
- Costos asociados a la venta, como los honorarios de la agencia inmobiliaria, los gastos de notaría y registro, y los impuestos sobre la transmisión patrimonial.
6 Pasos para vender un piso heredado
Mucha gente cree que cuando un familiar fallece uno se convierte directamente en heredero y por lo tanto en propietario de sus bienes teniendo muy presente ciertas dudas, como, por ejemplo, cuánto tiempo hay que esperar para vender un piso heredado.
Pero, lo cierto, es que los bienes no se traspasan automáticamente, sino que tenemos hacer una seria de actuaciones para poder ejercer nuestros derechos de heredero y así poder adquirir la propiedad y la titularidad de los bienes del fallecido.
1. Documentos para vender un piso heredado (Herencia de Propiedad)
Aceptar la herencia (legalmente hablando), requiere una serie de documentos, que son:
- Certificado de defunción, documento que acredita el deceso de la persona que deja la herencia, el cual se ha de pedir en el Registro Civil del lugar donde falleció la persona que deja la herencia.
Suele tardar entre 2 a 15 días y el trámite es gratuito. Para ello, será necesario saber los nombres y apellidos de la persona fallecida, además del DNI y documento de inscripción del deceso.
- Certificado de últimas voluntades, el cual es un documento que acredita si la persona fallecida ha dejado testamento o no.
Es posible pedir este documento en la gerencia territorial del Ministerio de Justicia. Este documento suele tardar aproximadamente 10 días hábiles y se debe solicitar 15 días después del deceso de la persona.
- Copia autorizada del testamento, en el caso de que exista.
Para acceder a este documento son necesarios el Certificado de defunción y Certificado de últimas voluntades.
Se pide en el notario, y para ello se ha de presentar el certificado de defunción y el de últimas voluntades. La expedición suele tardar aproximadamente una semana.
2. Qué hacer para aceptar la herencia
Para aceptar la herencia, lo primero a saber es si la persona fallecida ha dejado testamento o no, ya que los pasos varían:
- Si el Testamento existe, se debe ir al notario con el Testamento original, el Certificado de voluntades, y el Certificado de cobertura del seguro y se tiene que hacer un Inventario de los bienes y deudas del fallecido(a), el cual debe incluir los datos de la o las viviendas, vehículo(s), cuentas bancarias y deudas.
Después se debe firmar la Escritura de partición, en este documento debe figurar los datos de todos los herederos, inventario y reparto de bienes según dicta el testamento.
Si eres el único beneficiario de la herencia, solo necesitarás redactar un documento de aceptación de la herencia y que la firma sea autenticada por un notario para que sea legalmente válido. De ser el caso, no será necesario hacer una escritura de partición.
- Si NO existe testamento, será el notario quien determine quienes son los herederos (esto según lo establecido por la ley).
De ser el caso, habrá que demostrar el grado de parentesco presentando algunos documentos como el libro de familia, el certificado de nacimiento y/o el certificado de matrimonio; seguidamente habrá que firmar en la notaría:
- Acta de declaración de herederos, para ello se debe presentarse ante el notario a dos testigos que sean conocidos de la persona fallecida, que declaren que no les consta que existan otros herederos.
El coste de este procedimiento varía de entre 250 a 350€, y tarda aproximadamente 1 mes (Desde que se firma en la notaría hasta que el notario declara quiénes son los herederos).
2. Escritura de partición de la herencia, el notario será quien elabore la escritura de partición, la cual ha de incluir todos los datos de los herederos, además del reparto de los bienes en la proporción que corresponde; ello tras la realización de un inventario de bienes del fallecido.
Así mismo, se procede a liquidar los impuestos correspondientes.
3. Impuestos al vender un piso heredado
Al momento de heredar una casa (únicamente al hecho de heredarla, sin aun venderla), existen 2 impuestos que se han de pagar:
- Impuesto de sucesiones y donaciones: Este impuesto lo paga el o los herederos (salvo que se renuncie a la herencia), se debe considerar:
- El plazo de pago es de seis meses desde el fallecimiento del titular.
- Se paga en la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma donde la persona fallecida tenía su residencia habitual.
- La cantidad que debes pagar por el impuesto de sucesiones depende de la masa hereditaria, el grado de parentesco que tengas con la persona fallecida, la comunidad autónoma donde debas hacer la declaración y el valor de tu patrimonio antes de recibir la herencia.
- Plusvalía municipal por heredar, es un impuesto municipal que grava el aumento en el valor del suelo y los responsables de pagar este impuesto son los herederos, para ello se debe considerar:
- Se paga dentro de los primeros seis meses desde el fallecimiento del titular de la vivienda.
- Se efectúa en el ayuntamiento donde se encuentra la vivienda.
- Puedes fraccionar el pago si demuestras que no tienes solvencia.
4. Registro del inmueble en el Registro de la Propiedad
La siguiente etapa en el proceso de venta de una propiedad heredada implica registrar el inmueble a nombre de los beneficiarios en el Registro de la Propiedad. Para realizar este trámite, será necesario acudir al Registro y proporcionar la siguiente documentación:
- Acta de declaración de herederos (necesaria en ausencia del testamento)
- Copia del DNI de los herederos
- Certificado de seguros de vida (si aplica)
- Certificado de defunción del propietario anterior
- Certificado de últimas voluntades
- Comprobante de pago de los impuestos
- Copia del DNI del fallecido
- Escritura de aceptación de la herencia
5. Reune los documentos para vender un piso heredado
Algunos seguramente los tendrás, pero otros los deberás tramitar, estos son:
- Últimas facturas de los suministros
- Certificado energético
- Certificado de gastos de la comunidad
- Escrituras originales
- Planos de la vivienda
- Nota simple
- Cédula de habitabilidad (solo en algunas comunidades)
- Recibos de pago del IBI
- Estatutos de la comunidad
- Certificado de ITE
6. Corrobora la situación legal de tu inmueble
¿Cuáles son los aspectos que necesitas verificar?
Es importante confirmar que la superficie indicada en la nota simple coincida con la registrada en el Catastro y que ambas sean precisas.
Además, antes de proceder a la venta del piso heredado, puede ocurrir que os encontremos con ciertas dificultades para realizar dicha venta, como por ejemplo que el inmueble aparezca en el Registro de la Propiedad con una carga hipotecaria (por un préstamo de su titular anterior que, aunque esté pagado, no se haya inscrito la cancelación de este en el Registro de la Propiedad).
En este caso, habrá que cancelar previamente dicha carga, formalizando una Escritura de Cancelación de Préstamo Hipotecario, para ello el Banco acreedor Certificará ante Notario que dicho préstamo fue pagado y no se adeuda cantidad alguna, inscribiendo dicho Escritura en el Registro.
También es crucial verificar que la titularidad de la propiedad sea la correcta, especialmente si hay múltiples propietarios, ya que nos podemos encontrar con la imposibilidad de vender un piso heredado entre hermanos, cuando uno o varios no quieren vender y otros sí.
En dicho supuesto, no queda más remedio de acudir a los Tribunales de Justicia e iniciar un procedimiento judicial de Extinción de Condominio, cuestión que dilataría en el tiempo la venta del inmueble.
Si no nos encontramos con ninguna dificultad, ya podemos proceder a la venta del Inmueble heredado, para ello y como en cualquier transmisión de bienes inmuebles, será necesario acudir a un Notario y formalizar la Escritura de Compraventa de dicho Inmueble.
¿Se puede vender piso heredado si un heredero se opone?
Sí, se puede vender un piso heredado si uno no quiere, el único inconveniente es que, si el acuerdo no se solventa, habrá que recurrir a un acto judicial, te contamos más sobre ello.
- Puede darse la situación que uno de los herederos se quede con toda la casa y el resto le vendan sus partes, dándose la extinción de condominio.
- La segunda variable es que se lleve a cabo la venta del proindiviso, es decir, que la parte que quiere vender, venda su parte a un tercero.
- Y, la tercera, y más engorrosa, es que haya que realizar una división del bien común mediante juicio, para que, de forma obligada, haya que vender la propiedad.
¿Se puede vender un piso heredado sin registrar?
Sí, legalmente se puede vender un piso heredado sin registrar, podría realizarse un contrato privado de compraventa entre la parte compradora y el heredero. Sin embargo, hasta que la propiedad no esté registrada a nombre del heredero, el contrato jamás podrá ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
Como resultado a esta situación, el posible comprador no puede tener la garantía legal de ese inmueble hasta que no se haya regularizado la situación, por ende, durante la operación surgirán miedos, dudas, y la venta será muy dificultosa.
Del mismo modo, puede que la propiedad tenga cargas sobre ella sin saldar, o bien, puede que la herencia no se haya resuelto y, como no, a la hora de realizar los correspondientes trámites fiscales, pueden encontrarse con grandes problemáticas.
Por no hablar de la financiación. Si el interesado quiere solicitar una hipoteca, el banco seguramente no se la concederá hasta que el inmueble esté registrado.
¿Se puede vender parte de un piso heredado?
Sí, es posible. Pero al igual que la situación anterior, puede acarrear ciertas complejidades.
Veamos un ejemplo: estamos ante la casuística de vender un piso heredado de hermanos. En este caso, al tratarse de una propiedad en copropiedad, todos los copropietarios tienen el derecho de vender su parte correspondiente de la vivienda. No olvidar, que estamos ante “cuotas indivisas”, es decir, no se vende una parte física del lugar, sino un porcentaje sobre el total de la vivienda.
En el caso de querer seguir con el proceso de vender un piso heredado, el procedimiento de la parte vendedora es el siguiente:
Realizar una oferta al resto de copropietarios (por ley tienen derecho prioritario de tanteo y retracto) antes de ofrecer su parte a terceros, mediante notificación formal.
Si no quieren acceder a la compra, puede lanzarse la oferta de manera externa a terceros, y pasará la cuota indivisa a otra parte ajena mediante contrato de compraventa, formalizado la escritura pública ante notario.
Por último, solo quedaría que el nuevo copropietario inscriba su cuota indivisa en el Registro de la Propiedad.
¿Se puede vender piso heredado antes de 5 años?
Una de las preguntas más habituales que suelen realizarnos es cuánto tiempo hay que esperar para vender un piso heredado y si se puede vender piso heredado antes de 5 años, y aquí te traemos la respuesta oficial.
Sí, se puede vender piso heredado antes de los 5 años mediante escritura pública ante notario, y es vital que los impuestos correspondientes queden liquidados.
Y, asegúrate previamente, de que el inmueble esté inscrito en el Registro de la Propiedad a tu nombre y que dispones de toda la documentación pertinente: escritura de herencia, certificado de defunción y el recibo que corresponde al pago del impuesto de sucesiones.
Ten en cuenta que la venta llevará implícita una ganancia patrimonial, visible en tu declaración del IRPF, y que estará sujeta a impuestos, por lo que si el valor de la propiedad ha aumentado desde la recepción de la herencia, hay que tener mucha precaución.
Al mismo tiempo, también hay que hacer frente al pago de la Plusvalía Municipal, que grava el aumento de valor de los terrenos desde su fecha de adquisición hasta su fecha de venta. Si vendes un piso heredado antes de 5 años, la plusvalía puede ser considerablemente alta.
Si el inmueble heredado tiene una hipoteca pendiente, ¿se puede vender?
Claro que se puede, pero toma nota de los pasos a seguir.
- Acepta formalmente la herencia, incluido el bien inmueble y la deuda, e inscribe la propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad para poder iniciar el proceso de venta.
- Debes y tienes que informar al futuro comprador de la situación hipotecaria actual, y posteriormente cancelar la deuda ya que no puedes vender con la hipoteca pendiente.
- Aquí se abren dos vías, saldar la deuda con fondos propios y vendes el inmueble libre de cargas, o bien, el futuro comprador paga al banco con el que está la hipoteca y cancelando la deuda del propietario actual.
- Recibes la Carta de Cancelación del banco y procedes a culminar el proceso de venta.
- Realizas y formalizas la Escritura de Compraventa ante Notario, e inscribes la propiedad en el Registro de la Propiedad.
Conclusión
Vender un piso heredado implica prestar atención a múltiples detalles, que inicialmente pueden resultar confusos. Sin embargo, al contar con la orientación proporcionada en este artículo y, especialmente, con el respaldo y asesoramiento de profesionales, el proceso se simplificará considerablemente.