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La venta de una vivienda heredada puede convertirse en un proceso complicado, especialmente cuando los herederos no están de acuerdo.

Ante esta situación, surge la necesidad de contar con una guía clara y precisa que nos oriente en cada paso del proceso.

Es por ello por lo que en este artículo encontraras la información necesaria para vender tu casa heredada de manera fácil y efectiva, incluso en situaciones de conflicto entre hermanos o herederos

¡Sigue leyendo para descubrir cómo hacerlo!

¿Se puede vender un piso heredado?

Claro que sí, es factible vender una propiedad heredada sin contratiempos.

No obstante, es esencial considerar que existen ciertos procedimientos que tenerse muy en cuenta antes de poder llevar a cabo la venta.

Factores que debes considerar para vender un piso heredado

Algunos factores que debes tener muy en cuenta son los siguientes:

  • Estado legal de la herencia, debe estar regularizada legalmente.
  • Saber sobre la participación de los herederos (ya sea en caso de hermanos o por temas de divorcios)
  • Estar al tanto de si el piso tiene deudas, hipotecas, impuestos pendientes, o gastos de comunidad.
  • Impuestos como la plusvalía municipal, y el IRPF
  • Valoración del inmueble para determinar su precio de venta adecuado o estimación del valor de mercado.
  • Costos asociados a la venta, como los honorarios de la agencia inmobiliaria, los gastos de notaría y registro, y los impuestos sobre la transmisión patrimonial.

Pasos previos para la venta de un piso o una casa heredada

Mucha gente cree que cuando un familiar fallece uno se convierte directamente en heredero y por lo tanto en propietario de sus bienes teniendo muy presente ciertas dudas, como, por ejemplo, cuánto tiempo hay que esperar para vender un piso heredado.

Pero, lo cierto, es que los bienes no se traspasan automáticamente, sino que tenemos hacer una seria de actuaciones para poder ejercer nuestros derechos de heredero y así poder adquirir la propiedad y la titularidad de los bienes del fallecido.

1. Documentación requerida para recibir la herencia de la propiedad

Aceptar la herencia (legalmente hablando), requiere una serie de documentos, que son:

  1. Certificado de defunción, documento que acredita el deceso de la persona que deja la herencia, el cual se ha de pedir en el Registro Civil del lugar donde falleció la persona que deja la herencia.

Suele tardar entre 2 a 15 días y el trámite es gratuito. Para ello, será necesario saber los nombres y apellidos de la persona fallecida, además del DNI y documento de inscripción del deceso.

  1. Certificado de últimas voluntades, el cual es un documento que acredita si la persona fallecida ha dejado testamento o no.

Es posible pedir este documento en la gerencia territorial del Ministerio de Justicia. Este documento suele tardar aproximadamente 10 días hábiles y se debe solicitar 15 días después del deceso de la persona.

  1. Copia autorizada del testamento, en el caso de que exista.

Para acceder a este documento son necesarios el Certificado de defunción y certificado de últimas voluntades.

Se pide en el notario, y para ello se ha de presentar el certificado de defunción y el de últimas voluntades. La expedición suele tardar aproximadamente una semana.tramites para vender una casa heredada

2. Qué hacer para aceptar la herencia

Para aceptar la herencia, lo primero a saber es si la persona fallecida ha dejado testamento o no, ya que los pasos varían:

  • Si el Testamento existe, se debe ir al notario con el testamento original, el certificado de voluntades, y el certificado de cobertura del seguro y se tiene que hacer un inventario de los bienes y deudas del fallecido(a), el cual debe incluir los datos de la o las viviendas, vehículo(s), cuentas bancarias y deudas.

Después se debe firmar la escritura de partición, en este documento debe figurar los datos de todos los herederos, inventario y reparto de bienes según dicta el testamento.

Si eres el único beneficiario de la herencia, solo necesitarás redactar un documento de aceptación de la herencia y que la firma sea autenticada por un notario para que sea legalmente válido. De ser el caso, no será necesario hacer una escritura de partición.

  • Si NO existe testamento, será el notario quien determine quienes son los herederos (esto según lo establecido por la ley).

De ser el caso, habrá que demostrar el grado de parentesco presentando algunos documentos como el libro de familia, el certificado de nacimiento y/o el certificado de matrimonio; seguidamente habrá que firmar en la notaría:

  1. Acta de declaración de herederos, para ello se debe presentarse ante el notario a dos testigos que sean conocidos de la persona fallecida, que declaren que no les consta que existan otros herederos.

El coste de este procedimiento varía de entre 250 a 350€, y tarda aproximadamente 1 mes (Desde que se firma en la notaría hasta que el notario declara quiénes son los herederos)

2. Escritura de partición de la herencia, el notario será quien elabore la escritura de partición, la cual ha de incluir todos los datos de los herederos, además del reparto de los bienes en la                       proporción que corresponde; ello tras la realización de un inventario de bienes del fallecido

Así mismo, se procede a liquidar los impuestos correspondientes.

3. Qué impuestos se pagan al heredar una casa

Al momento de heredar una casa (únicamente al hecho de heredarla, sin aun venderla), existen 2 impuestos que se han de pagar:

  1. Impuesto de sucesiones y donaciones: Este impuesto lo paga el o los herederos (salvo que se renuncie a la herencia), se debe considerar:
    • El plazo de pago es de seis meses desde el fallecimiento del titular
    • Se paga en la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma donde la persona fallecida tenía su residencia habitual
    • La cantidad que debes pagar por el impuesto de sucesiones depende de la masa hereditaria, el grado de parentesco que tengas con la persona fallecida, la comunidad autónoma donde debas hacer la declaración y el valor de tu patrimonio antes de recibir la herencia.
  2. Plusvalía municipal por heredar, es un impuesto municipal que grava el aumento en el valor del suelo y los responsables de pagar este impuesto son los herederos, para ello se debe considerar:
    • Se paga dentro de los primeros seis meses desde el fallecimiento del titular de la vivienda.
    • Se efectúa en el ayuntamiento donde se encuentra la vivienda
    • Puedes fraccionar el pago si demuestras que no tienes solvencia.

3. Registro del inmueble en el Registro de la Propiedad

La siguiente etapa en el proceso de venta de una propiedad heredada implica registrar el inmueble a nombre de los beneficiarios en el Registro de la Propiedad. Para realizar este trámite, será necesario acudir al Registro y proporcionar la siguiente documentación:

  • Acta de declaración de herederos (necesaria en ausencia del testamento)
  • Copia del DNI de los herederos
  • Certificado de seguros de vida (si aplica)
  • Certificado de defunción del propietario anterior
  • Certificado de últimas voluntades
  • Comprobante de pago de los impuestos
  • Copia del DNI del fallecido
  • Escritura de aceptación de la herencia

Pasos para vender una casa heredada

Antes de proceder a la venta del piso heredado, puede ocurrir que os encontremos con ciertas dificultades para realizar dicha venta, como por ejemplo que el inmueble aparezca en el Registro de la Propiedad con una carga hipotecaria (por un préstamo de su titular anterior que, aunque esté pagado, no se haya inscrito la cancelación de este en el Registro de la Propiedad).

En este caso, habrá que cancelar previamente dicha carga, formalizando una Escritura de Cancelación de Préstamo Hipotecario, para ello el Banco acreedor Certificará ante Notario que dicho préstamo fue pagado y no se adeuda cantidad alguna, inscribiendo dicho Escritura en el Registro.

También nos podemos encontrar con una situación más habitual de lo que pudiera parecer, como es la imposibilidad de vender un piso heredado entre hermanos, cuando uno o varios no quieren vender y otros sí.

En dicho supuesto, no queda más remedio de acudir a los Tribunales de Justicia e iniciar un procedimiento judicial de Extinción de Condominio, cuestión que dilataría en el tiempo la venta del inmueble.

Si no nos encontramos con ninguna dificultad, ya podemos proceder a la venta del Inmueble heredado, para ello y como en cualquier transmisión de bienes inmuebles, será necesario acudir a un Notario y formalizar la Escritura de Compraventa de dicho Inmueble.

1. Define el valor de la vivienda:

Aunque realizar la valoración de tu piso parezca fácil, en realizad es un trámite bastante complejo, para poder atinar al mejor precio acorde al mercado, todo esto para elegir un precio al que anunciar el inmueble en función de la rapidez con que quieras venderlo; para ello puedes apoyarte en:

  • Inmobiliarias, acudir a algunas inmobiliarias, ya que son expertos en tasaciones
  • Portales web, de pisos similares
  • Tasaciones Online, mediante herramientas en la web

Valoración Gratuita de Inmuebles

2.      Averigua la situación actual del Mercado inmobiliario

Ello porque así podrás tener una idea de si es el mejor momento o no para vender el piso, los detalles más importantes a evaluar son:

  • Conocer cómo se encuentra la demanda frente a la oferta
  • Saber el precio del metro cuadrado en tu zona
  • Tener una idea de la situación de las hipotecas

3.      Apóyate en una agencia inmobiliaria fiable

Puedes echarle un vistazo a distintas opciones hasta que des con una que te haga sentir cómodo y se ajuste perfectamente a lo que estás buscando.

En Delagua Inmuebles, tendrás un servicio integral que incluye la valoración del piso, la publicación del anuncio, la negociación del precio y la gestión de los trámites administrativos, pues tenemos un equipo de abogados y consultores fiscales que están a tu disposición para responder cualquier pregunta o inquietud que tengas.

4.      Ten reunidos los documentos para vender tu piso

Algunos seguramente los tendrás, pero otros los deberás tramitar, estos son:

  • Últimas facturas de los suministros
  • Certificado energético
  • Certificado de gastos de la comunidad
  • Escrituras originales
  • Planos de la vivienda
  • Nota simple
  • Cédula de habitabilidad (solo en algunas comunidades)
  • Recibos de pago del IBI
  • Estatutos de la comunidad
  • Certificado de ITE

5.      Corrobora la situación legal de tu inmueble

¿Cuáles son los aspectos que necesitas verificar?

Es importante confirmar que la superficie indicada en la nota simple coincida con la registrada en el Catastro y que ambas sean precisas.

Además, antes de proceder a la venta del piso heredado, puede ocurrir que os encontremos con ciertas dificultades para realizar dicha venta, como por ejemplo que el inmueble aparezca en el Registro de la Propiedad con una carga hipotecaria (por un préstamo de su titular anterior que, aunque esté pagado, no se haya inscrito la cancelación de este en el Registro de la Propiedad).

En este caso, habrá que cancelar previamente dicha carga, formalizando una Escritura de Cancelación de Préstamo Hipotecario, para ello el Banco acreedor Certificará ante Notario que dicho préstamo fue pagado y no se adeuda cantidad alguna, inscribiendo dicho Escritura en el Registro.

También es crucial verificar que la titularidad de la propiedad sea la correcta, especialmente si hay múltiples propietarios, ya que nos podemos encontrar con la imposibilidad de vender un piso heredado entre hermanos, cuando uno o varios no quieren vender y otros sí.

En dicho supuesto, no queda más remedio de acudir a los Tribunales de Justicia e iniciar un procedimiento judicial de Extinción de Condominio, cuestión que dilataría en el tiempo la venta del inmueble.

Si no nos encontramos con ninguna dificultad, ya podemos proceder a la venta del Inmueble heredado, para ello y como en cualquier transmisión de bienes inmuebles, será necesario acudir a un Notario y formalizar la Escritura de Compraventa de dicho Inmueble.

6.      Ten presente gastos que supone la venta

Estos gastos suelen ser de entre un 5% y 15%  del valor de la venta, y dependerá de la inmobiliaria que contrates, la localidad, etc. Saber de antemano cuales son los gastos, te ayudara a organizarte y determinar un margen de negociación con el comprador

7.      Hacer “home staging”

El home staging es básicamente mejorar la apariencia del piso o ponerlo a punto, pues ello ayudará a obtener un mejor precio de venta.

Es importante tener en cuenta aspectos como limpieza, pintar las paredes y decorarlos con colores neutros, mejorar la luminosidad y hacer reparaciones de desperfectos. De ser posible, evita la decoración antigua.

8.      Organiza las visitas

Por lo general, es la inmobiliaria quien se encarga de gestionar esto, pero si lo prefieres hacer tú, planifica tu agenda con tiempo, organízalas para los fines de semana y prepara un discurso de buen vendedor, recuerda que estarás vendiendo tu casa, piensa como destacar tu vivienda.

9.      Firma de Arras

Es fundamental que dediques especial atención a este paso: el contrato de arras representa un compromiso de compraventa y servirá como base para la redacción de la escritura por parte del notario.

Además, al momento de firmar el contrato de arras, el comprador realiza un depósito, generalmente equivalente al 10% del precio acordado, como garantía del compromiso.

Ambas partes se comprometen a completar la compraventa dentro de un plazo establecido, típicamente tres meses. En caso de incumplimiento por parte del comprador, perderá el depósito.

Si es el vendedor quien no cumple con sus obligaciones, deberá devolver al comprador el depósito duplicado.

10.  Pagar los impuestos

Una vez firmado el contrato, hay que pagar los impuestos correspondientes, que son el IRPF, la Plusvalía municipal (así es, se paga este impuesto otra vez al momento de realizar la venta del inmueble; aunque ya hayas pagado algo similar al recibir la propiedad como herencia) y por último el impuesto de bienes inmuebles (IBI) suele repartirse entre comprador y vendedor.

Conclusión

Vender un piso heredado implica prestar atención a múltiples detalles, que inicialmente pueden resultar confusos. Sin embargo, al contar con la orientación proporcionada en este artículo y, especialmente, con el respaldo y asesoramiento de profesionales, el proceso se simplificará considerablemente.

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