¿Tienes una vivienda en alquiler y te preguntas cómo actualizar la renta en 2025 sin cometer errores?
Este año entran en vigor novedades importantes que afectan directamente a propietarios como tú: el nuevo índice IRAV del INE sustituye al tradicional IPC como referencia para muchas actualizaciones de renta.
En Delagua Inmuebles sabemos que este tipo de cambios pueden generar dudas. Por eso, en esta guía te explicamos de forma clara y práctica qué es el IRAV, cómo se diferencia del IPC, qué establece la nueva Ley de Vivienda y cómo afecta a tu contrato de alquiler.
Tanto si ya tienes un contrato en marcha como si estás a punto de firmar uno nuevo, aquí encontrarás todo lo que necesitas saber para actualizar la renta de forma legal, transparente y sin sorpresas.
¿Tienes dudas sobre cómo adaptar tu contrato a las nuevas normas del alquiler de larga duración?
En Delagua Inmuebles te ayudamos a revisarlo para que tomes decisiones inteligentes y con seguridad.
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¿Qué es el IPC y qué es el IRAV?
Si tienes una vivienda en alquiler en Madrid y estás revisando tu contrato para este 2025, seguramente te habrás encontrado con términos como IPC o IRAV. Ambos son índices económicos que afectan directamente a la renta que puedes aplicar a tu inquilino.
En esta sección te explicamos de forma clara y directa qué significa cada uno y en qué casos se utilizan, para que puedas tomar decisiones con seguridad.
¿Qué es el IPC y por qué se usaba para actualizar el alquiler?
El IPC (Índice de Precios al Consumo) ha sido, durante años, la referencia habitual en los contratos de arrendamiento para ajustar el importe del alquiler. Se trata de un indicador que mide la variación media de los precios de bienes y servicios en España.
Esto significa que si el IPC subía un 3 %, el propietario podía actualizar el alquiler en ese mismo porcentaje, siempre que el contrato incluyera esa cláusula. Una fórmula sencilla, pero que en algunos años provocó subidas significativas debido a la inflación.
¿Qué es el IRAV y por qué se ha creado como nuevo índice?
Desde enero de 2025, entra en escena el IRAV (Índice de Referencia de Alquiler de Vivienda), un nuevo indicador publicado por el INE. Su objetivo principal es ofrecer una referencia más estable y predecible para actualizar los alquileres.
El IRAV se calcula como un promedio entre el IPC general y la inflación subyacente (que excluye productos con precios volátiles como energía o alimentos), evitando así oscilaciones abruptas. Esto da lugar a una actualización más equilibrada, pensada para proteger tanto a inquilinos como a propietarios frente a subidas bruscas.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, introduce el uso del índice IRAV en zonas declaradas como mercado residencial tensionado, estableciendo límites adicionales cuando el precio del alquiler supera ciertos niveles considerados elevados por la normativa.
¿Tu contrato menciona el IPC pero no sabes si puedes aplicar el IRAV en 2025?
Muchos propietarios desconocen si su contrato permite aplicar el nuevo índice o si deben seguir vinculados al IPC.
En Delagua Inmuebles te ayudamos a analizar la redacción de tu cláusula de actualización, paso a paso, para que sepas con certeza:
✔ Qué índice puedes aplicar legalmente
✔ Cuál te conviene más según tu contrato y la nueva normativa
✔ Cómo comunicar correctamente la subida al inquilino
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¿A qué contratos se aplica el IRAV?
El nuevo índice IRAV es de aplicación obligatoria en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (alquiler de larga duración) firmados a partir del 26 de mayo de 2023, fecha posterior a la entrada en vigor de la Ley de la Vivienda.
En cambio, los contratos anteriores pueden seguir actualizándose con el IPC u otros índices que se hubieran pactado previamente entre arrendador e inquilino.
Además, en las zonas declaradas como mercado residencial tensionado, esta ley establece límites adicionales si el importe del alquiler supera ciertos niveles fijados por la normativa, con el objetivo de proteger el acceso a la vivienda.
¿El IRAV afecta a los pisos turísticos?
No. Los alquileres turísticos no se ven afectados por el IRAV, ya que no se consideran arrendamientos de vivienda habitual. Este tipo de inmuebles se rige por la normativa específica de cada comunidad autónoma o ayuntamiento, en función de su uso vacacional.
Aun así, los propietarios de viviendas turísticas deben mantenerse informados, ya que algunas ciudades están aplicando restricciones en precios, licencias o tiempo máximo de alquiler.
¿El IRAV afecta a los alquileres comerciales?
Tampoco. El IRAV no se aplica a locales comerciales, oficinas o naves industriales. Estos contratos se consideran arrendamientos de uso distinto a vivienda y están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En estos casos, el propietario y el arrendatario pueden acordar libremente la fórmula de actualización del alquiler sin estar sujetos a los límites del IRAV.
Listado de arrendamientos u contratos excluidos de la aplicación del IRAV
Quedan excluidos de la aplicación de las medidas del IRAV los contratos de alquiler o arrendamiento siguientes:
- arrendamiento temporal o alquiler de temporada
- arrendamiento de una habitación u alquiler de habitaciones
- arrendamiento de una vivienda de uso turístico
- arrendamiento de alquileres comerciales
- arrendamiento de viviendas suntuarias de más de 300 m2 o bien aquellas cuya renta inicial anual excede 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional (SMI)
¿Qué contratos se ven afectados por cada índice?
La aplicación del IPC o del IRAV dependerá del tipo de contrato (arrendamiento de vivienda habitual) y de si en el mismo se contempla o no una cláusula de actualización de la renta.
A continuación, te mostramos un resumen de los casos más habituales:
| Tipo de contrato | ¿Se aplica IPC? | ¿Se aplica IRAV? | Límite legal en 2025 |
|---|---|---|---|
| Contrato con cláusula de actualización IPC | Sí | Sí (si IRAV es menor) | 3 % máximo |
| Contrato sin cláusula de actualización | No | No (salvo nuevo pacto entre las partes) | 3 % máximo |
| Nuevos contratos firmados en 2025 | No | Sí | 3 % máximo |
En Delagua Inmuebles, analizamos cada contrato de forma individual para aplicar correctamente la normativa vigente y evitar errores en la actualización de rentas.
¿Sabías que aplicar una subida de alquiler sin revisar bien la cláusula del contrato puede invalidarla legalmente?
En muchos contratos antiguos, la redacción de la cláusula de actualización no es clara, o hace referencia exclusivamente al IPC, lo que puede generar dudas o incluso conflictos con el inquilino.
En Delagua Inmuebles, revisamos tu contrato línea por línea para evitarte reclamaciones innecesarias y subidas mal aplicadas.
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¿Qué establece la nueva ley de vivienda sobre la actualización del alquiler?
Con la entrada en vigor de la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda, se han definido límites específicos para evitar subidas excesivas del alquiler, especialmente en un contexto marcado por la inflación.
Esta normativa no solo protege a los inquilinos, sino que también proporciona seguridad jurídica a los propietarios, siempre que las rentas se actualicen conforme al contrato.
En Delagua Inmuebles aplicamos esta ley de forma clara y transparente para que tanto propietarios como inquilinos sepan a qué atenerse.
Límite del 3 % en la subida del alquiler durante 2025
Según la normativa actual, la renta de un contrato de alquiler no podrá incrementarse más del 3 % durante el año 2025, aunque el contrato de alquiler haga referencia al IPC o al IRAV.
Esto implica que, aunque los índices económicos suban por encima de ese porcentaje, el incremento máximo legal permitido seguirá siendo del 3 %, salvo que el Gobierno de España establezca otra medida transitoria.
Este límite se aplica a todos los escenarios:
- Contratos con cláusula de actualización basada en IPC.
- Contratos que mencionan el IRAV.
- Casos en los que ambas partes negocian una nueva renta.
¿Cuándo se aplica el IRAV y cuándo el IPC (según el contrato)?
- Si el contrato incluye una cláusula de actualización según el IPC, el IRAV podrá aplicarse si resulta más favorable al inquilino.
- Si el contrato menciona expresamente el IRAV, se usará ese índice como referencia, respetando siempre el límite del 3 %.
- En los nuevos contratos firmados en 2025, la ley recomienda el uso del IRAV como índice de actualización.
Esta distinción es esencial para aplicar correctamente la normativa y evitar errores que puedan invalidar la subida de la renta.
¿Qué pasa si no hay cláusula de actualización?
En caso de que el contrato de arrendamiento no contemple ninguna cláusula sobre la actualización del precio del alquiler, no se podrá incrementar la renta de forma automática.
El propietario solo podrá revisar el precio si ambas partes acuerdan por escrito una modificación. Y en ese caso, la subida también estará limitada al 3 %.
¿Cuáles son las diferencias entre el IPC y el IRAV?
Aunque tanto el IPC como el IRAV se utilizan como referencia para actualizar el precio del alquiler, no son lo mismo. Entender sus diferencias es clave para aplicar correctamente la normativa de alquileres 2025 y prever cómo evolucionará tu contrato en los próximos meses.
En Delagua Inmuebles, te ayudamos a interpretar estos índices para que tomes decisiones fundamentadas y seguras.
¿No sabes cuánto puedes actualizar el alquiler en 2025 sin exceder el límite legal?
Aunque aplicar el IRAV parece sencillo, muchos propietarios se enfrentan a errores al interpretar los valores mensuales o al calcular la subida, por falta de conocimientos
En Delagua Inmuebles, te ayudamos a entender qué índice se aplica en tu caso y cómo realizar la actualización correctamente, sin riesgo de incumplir la ley ni generar conflictos con el inquilino
Evita confusiones y aplica la actualización con claridad y respaldo
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¿Por qué se dice que el IRAV es más estable que el IPC?
El IPC mide la variación media del precio de una cesta de bienes y servicios, entre los que se incluyen elementos muy volátiles como la energía o los alimentos. Esto puede provocar picos de inflación que afectan directamente a la actualización del alquiler.
De hecho, en años recientes, el IPC llegó a superar el 6 %, generando aumentos de renta difíciles de asumir para muchos inquilinos y conflictos con los propietarios.
En cambio, el IRAV ofrece una alternativa más equilibrada y predecible al combinar dos fuentes:
- El IPC general
- La inflación subyacente
El resultado es un índice más moderado, pensado para evitar fluctuaciones bruscas y mantener un punto de equilibrio entre lo que paga el inquilino y lo que percibe el propietario.
¿Qué efectos tiene esto sobre los precios del alquiler en 2025?
El principal impacto del IRAV es que modera las subidas del alquiler, incluso en contextos económicos con inflación elevada. Veámoslo con un ejemplo real:
- Si el IPC de junio es del 2,6 % y la inflación subyacente es del 1,6 %, el IRAV será del 2,1 %.
- Aunque el contrato mencione el IPC, si el IRAV es inferior, podrá aplicarse este índice por ser más favorable al inquilino.
- En todos los casos, la subida no podrá superar el 3 % legal.
Este mecanismo favorece la estabilidad de los contratos de alquiler y permite que ambas partes tengan previsibilidad a la hora de revisar la renta.
Ejemplo sencillo comparando IPC e IRAV para un contrato real
Pongamos el ejemplo de un contrato de alquiler en Madrid con una renta mensual de 1.000 €:
| Índice usado | Porcentaje aplicado | Nuevo alquiler mensual |
|---|---|---|
| IPC (2,6 %) | 2,6 % | 1.026 € |
| IRAV (2,1 %) | 2,1 % | 1.021 € |
| Límite legal | Máximo 3 % | 1.030 € |
En este caso, aunque el contrato haga referencia al IPC, el IRAV es más bajo y puede aplicarse como índice de referencia si así lo estipula el contrato o si resulta más beneficioso para el inquilino.
Conclusión: ¿Qué debes revisar en tu contrato de alquiler de larga duración y cómo prepararte?
La actualización del alquiler en 2025 viene marcada por nuevas reglas, un límite legal claro y la incorporación del IRAV como nuevo índice de referencia. Si eres propietario, este es el momento ideal para revisar tu contrato y asegurarte de que aplicas los cambios de forma correcta, legal y transparente.
En Delagua Inmuebles, te acompañamos en este proceso para que tomes las mejores decisiones sin preocuparte por los tecnicismos legales.
Pasos clave para propietarios
Estos son los aspectos esenciales que deberías revisar cuanto antes:
- Revisa tu contrato: Comprueba si incluye una cláusula de actualización y qué índice menciona (IPC, IRAV o ninguno).
- Consulta el índice vigente: Acude al INE o fuentes fiables para conocer el valor del IRAV en el mes de actualización.
- Aplica el límite legal del 3 %: Aunque el IPC o el IRAV sean más altos, no podrás superar ese tope en 2025.
- Documenta la actualización: Comunica por escrito al inquilino el nuevo importe mensual y cómo se ha calculado.
¿Tu situación no encaja en los ejemplos que ves aquí? ¿No estás seguro de cómo interpretar tu contrato?
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Recursos útiles para tu renta de alquiler
- Calculadora del IRAV del Ministerio de Vivienda
- Ver histórico anual del IRAV en la web del INE
- Metodología de cálculo IRAV
- Consultar zonas de mercado residencial tensionado
- BOE -A-2024-26685 – Definición de la tasa de variación anual media ajustada
- BOE-A-2023-12203 – Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
¿Cuándo buscar asesoramiento legal?
Si tienes dudas sobre cómo aplicar el índice, si tu contrato es anterior a esta normativa o si han surgido diferencias con tu inquilino, buscar asesoramiento especializado puede evitarte errores costosos.
Contar con el apoyo de expertos en derecho inmobiliario y property manager como Delagua Inmuebles te permitirá actuar con seguridad y respaldo jurídico.
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Preguntas frecuentes sobre la subida del alquiler en 2025
¿Cuánto puedo subir el alquiler a mi inquilino en 2025?
¿Qué pasa si el IPC sube más que el IRAV?
¿Dónde se puede consultar el valor oficial del IRAV?
¿Cómo sé si mi contrato aplica el IRAV?
¿Puedo subir el alquiler si no lo hice en 2024?
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